张佳蓉
摘 要：养老地产是融合房地产和养老服务的产物，符合老年人对于与养老服务的差异化、全面化需求，是我国养老服务产业的发展趋势。保险资金的特点以及保险的社会属性使其具有投资开发养老地产的先天优势，但由于我国养老地产的发展仍处于初期阶段，经验严重不足，保险公司如何运营养老地产成了亟待解决的问题。本文立足于我国养老地产的运营现状和保险资金运用现状，从准确定位、差别规划和医疗、护理体系建设等方面进行保险公司运营养老地产的机制设计，来探究适合我国老年人的养老地产。
关键词：养老地产;运营机制;保险资金
中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.31.058
目前，我国的老龄化问题越来越严峻，2018年，65周岁及其以上人口数为16658万，占总人口数的119%，但2018年我国千位老年人口的养老床位数仅2915张，同时现有养老机构的硬件设施不完善，护理人才也较为缺乏，养老产业的现状与老龄化的状况极其不匹配。
首先，我国养老地产定位偏高端、覆盖面小。目前我国运营较为成功的养老地产集中于一线城市，多为高端产品，而二、三线城市的养老地产缺口较大。其次，运营缺乏经验，多为套用国外模式，但受到传统养老观念的影响，这些套用的机制并不能促使老年人改变传统观念，接受这一新型的养老方式。
因此，我国养老地产运营机制需要进行更深层次的设计，才能使得保险公司在投资运营养老地产时既能有效满足我国老年人养老需求，又能获得稳定的运营收益。
1 我国保险资金运用现状
1.1 我国保险资金运用的特点与缺陷
我国的保险资金绝大多数为固定收益资产，尽管确保了保险资金运用原则中的安全性，但忽略了盈利性的重要，造成了资本回报率偏低，同时资金的收益率与资本市场有极大地关联，深受市场利率波动的影响。与发达国家相比，我国的保险资金运用渠道较为狭窄，资金配置结构较为单一，存在着极大的拓展空间。最近两年保险公司的一些投资举动引发了社会和国家的强烈谴责，使得银保监会对险资投资渠道的管控变得更加严格，目前仍有大量的保险资金在寻觅更为良好的出路，尤其是长期性的险资投资渠道。
1.2 我国保险资金投资养老地产的可行性分析
2010年，中国保监会印发《保险资金投资不动产暂行办法》写明我国保险公司的资金可投资于医疗、养老等方面的不动产，近些年，国家的政策越来越倾向于发展“专门化”的养老产业，越来越支持我国符合条件的保险公司投资养老服务产业。保险资金数量大、期限长、投资于养老地产，不必担心利率以及市场的波动，从而保持较好的收益稳定性，且保险公司拥有稳定的收入来源，可以更好的保证养老地产的运营，这种良性循环有利于保险公司获得稳定的投资收益，同时实现险资运用的“安全性”和“盈利性”两重目标。保险资金也能更好的服务于实体经济，解决我国的“养老难”问题，有利于提升我国保险业的整体影响力和竞争力。
2 养老地产运营机制的设计
2.1 准确定位
（1）服务理念的准确定位。养老社区之所以不同于养老院、敬老院，是因为其本身的经营、服务理念更具人性化。当前有很多老人不愿意入住养老社区，是因为他们不愿意离开自己的“家”，去往一个毫无温暖可言的收容机构。因此养老地产在定位是既要满足老年人住房、养老、医疗的需求，又要满足他们的精神需求。
（2）服务群体的准确定位。目前我国现存的养老地产多为仅面向老年人的住房，但传统的家庭观念使得老人们更加重视与家庭成员的相处，很多老人不愿意远离子女生活，因此保险公司在运营养老地产时，可以将服务扩展至全年龄段，提供一种注重健康养生的一站式服務，面向婴儿直至百岁老人，使得人们在入住养老地产时无后顾之忧，轻松享受终身服务。
（3）配套设施的准确定位。首先是对于基本生活设施的需求，养老地产中的生活硬件设施都应该为老年人量身定做，而非仅注重设计感和美观。其次是对于娱乐休闲设施的需求，养老地产应包含下棋、跳舞、看戏等休闲方式的活动场所，同时对于一些高端养老地产，应该具备高尔夫球场等活动场所，满足高端客户的需求。此外，养老地产还应当建设相应的教育类人文设施，例如“老年大学”，定期开展养生讲座。但对于老年人最重要的是医疗保障，应为老年人提供便捷、专业的医疗服务。
（4）经营理念的准确定位。作为保险公司，在推广养老地产的初期阶段可以采用体验式住房，给潜在客户提供试住期，让客户充分体验养老地产完善的休闲、娱乐、医疗、住房设施，使他们从内心深处感受到养老地产全面的服务，促使他们改变传统“家庭式养老”的观念，真正信赖养老地产。同时，在经营养老地产时不应只着眼于当前的利润，而应着眼于长期的收益，提升自身设施完善度、服务满意度，吸引更多的客户入住，充分利用养老地产的资源，建立良性循环。
2.2 差别规划
（1）地区间差别。当今中国的富裕人群主要集中于北京、上海等地，对于这些地区的养老地产，可以与当地的高端客户相对接，更加注重商业化、国际化发展，可将养老地产与金融、保险等方面联系，推出一些金融理财产品和保险产品，以适应他们对于资产规划的要求。而对于非一线城市的养老地产可以定位于中层阶级，以宜居的环境为主打理念，更加偏向于人文关怀。而不同地区的养老社区也可以进行合作，实行“迁徙式”的旅居模式。
（2）客户间差别。首先是对于高端客户与中低档客户的差别规划，保险公司在设计养老地产入住条件的时候，应当具备“多样化”。高端客户可享受“迁徙式”旅居模式，自主选择居住地点。对于一些中产阶级老人，可以自由选择居住时长。其次是对于客户不同居住要求的差别规划，分别设置宜居式和养病式的户型，对于宜居式的户型，更加注重于休闲、娱乐、医疗设施的建设，而对于养病式的户型，更加注重护理、医疗服务与设施的建设。
（3）服務设施差别。在老人入住养老社区时，保险公司应该进行生理及心理的评估，以便于进行差异化服务。
对于心理上有异常的老人，保险公司应提供相应的心理医生进行定期的诊疗。对于生理上的不同状况，保险公司应该进行更加明确的划分。完全自理的正常老人可以入住“独立生活区”，在这一区域设置一些娱乐设施和休闲空间，护理人员的比例相对较少。生活自理能力不足的老人可以入住“协助生活护理区”和“专业护士护理区”，在这些区域，配备较为全面的生活起居设施以及服务。“协助生活护理区”的老人可以选择一对一的护理模式，通过呼叫装置及时联系护理人员。而“专业护士护理区”的老人进行24小时的看护与服务。另外专门开设“阿尔兹海默失忆护理照顾专区”等，该专区内老人皆可选择使用定位装置。
（4）入住缴费方式差别。保险公司可以提供一些更为新颖的入住缴费方式，例如住房反向抵押，保险公司根据房屋的价值来安排相应的养老住房与服务，在老人去世后，对房屋进行拍卖，如果拍卖所得超过了养老住房与服务的价值，则可以将一定比例的超出部分作为老人的遗产提供给其合法继承人。
2.3 医疗、护理体系的建设
（1）高度重视医养结合。保险公司可以与医院进行合作，定期对老人们进行基础身体检查，建立健康医疗档案。对于有长期疾病的老人，由医院的专门小组进行定期、定向检查治疗。同时可在合作医院的住院部设置相应的专区，为入住养老地产的老人提供专门的病床。对于建立了个人档案的社区老人，可以先治疗、后收费。投保住院医疗保险、重大疾病保险等险种的老人，可以先支取保险给付金进行缴费，减少治疗时的复杂手续，同时可以按照档案的备注，快速联系老人的家属，最大化的满足老人的医疗要求。
（2）建立完善的护理体系。保险公司可以与学校合作，挂钩护理专业等。对于进入养老地产的护理人员展开星级评比，同时进行全国联网，客户可以根据星级指数及评价，自主选择适合的护理人员。对于有过违规行为的护理人员，列入黑名单，对于星级较高养老地产的护理人员，可以在未来提供相应的入住优惠政策，以此来激励工作人员不断提升自身专业素养，更好的服务于养老地产的老人。
（3）全方位、多形式的医疗、护理模式。保险公司可以提供家庭医生服务，或与国内外的顶尖医院建立合作关系，对于一些患有严重疾病且不便于行动的老人，采取远程诊疗的方式，对于老人的病情进行智能监控，随时做出应对。同时，配备营养师，对于不同老人提供不同的饮食清单，从基本饮食入手，进行全方位的护理。
2.4 保险产品对接养老地产
首先，对于客户而言，购买养老保险以及其他特定保险后，保险给付金可以选择作为养老地产的“入住月费”。购买医疗保险后发生疾病住院现象，可以不必在治疗后请求大数额的赔付，而是可以选择接受养老地产合作医院的直接、快速救治。弱化赔付、强化服务，直接满足老年人的需求。同时保险公司将提供一定的投资、储蓄类保险产品，满足老人投资需求，部分保险产品所具有的免除遗产税的功能也有利于日后私人财产的继承。
其次，对于保险公司而言，既可以充分开发已有的客户群体，又可以对于该类保险产品进行精准营销。保险公司现有的中高档客户资源都可以作为养老地产的目标客户，进行二次开发。因此，保险公司所运营的养老地产可以有完善的目标客户资料，而非像普通养老地产的营销一样盲目的“广撒网”，从而使保险公司运营的养老地产拥有了更多的竞争优势。此外，该公司的保险产品有了更为准确、固定的营销人群。对于入住养老地产的老人可以适当普及住院医疗保险等对老年人有较多益处的保险。对于采用“旅居式”的老人，可以进行航空交通保险等实用性较强的险种的推销，使保险公司和养老地产更好的融合在一起，不仅有利于养老地产自身的盈利，还更利于保险公司的长远发展。
3 结论
随着养老地产的发展，未来其运营方式也必然会更加多样化。成为一线城市与宜居城市的结合，地域发展更均衡;高中档养老社区并存，满足不同收入人群的需求;连锁式养老地产，满足客户“迁徙式”居住要求，逐渐形成“租”“购”“旅”三者共存的一体化、全面化养老服务体系。随着保险公司对于养老地产运营机制的设计更加完善、全面、多样化，随着国家大力支持养老地产的发展，我国的养老服务业必定能实现较大的飞跃，在为老年人提供更加专业化的医疗、护理设施的同时，更好的满足老年人的休闲、娱乐需求。同时保险公司也能从长期运营养老地产中获得可观的收益，并进一步完善养老地产的硬件设施与配套服务，全方位满足老年人的需求，提升他们的幸福感。
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