崔夏云
摘 要
本文通过分析智能机电设备管理服务创新模式和当前物业远程智能管理环境条件，围绕系统建立可行性、系统成分、技术实现等方面研究远程智能机电物业管理系统的开发途径，实现智能物业管理系统对区域网络化、智能化、数字化技术的管理，进而打造温馨、现代、先进、低碳的智能化物业管理模式。
关键词
远程智能;机电系统;物业管理
中图分类号： TU855 文献标识码： A
DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457 . 2020 . 14 . 83
0 前言
借助信息系统加强物业对远程智能机电设备的管理，能够优化机电设备管理服务，满足业主高质量居住要求。远程智能机电设备的运行和维护是优化系统运行性能的技术活动，从而保证业主日常生活的高质量开展，同时借助智能系统对小区建筑机电设备进行管理和监控，能够为用户提供良好的服务品质。
1 智能机电设备管理服务模式分析
物业部门构建远程智能机电管理系统的前提是设备的智能化与管理的信息化，智能机电数据通过网络传递后，在信息管理系统上能够显示设备状态。智能化、互联网、大数据技术和理念的发展使得构建智能管理系统成为大势所趋，体现出大型机电安装企业和具有创新意识的物业管理公司较大的合作可能性。此外，在设备的安装和调试过程，智能机电设备的管理和维护能够落实到建筑设施生命周期的全过程管理模式中。
2 智能物业机电管理面临的环境条件
智能机电物业管理的实质是楼宇智能化，由建筑单体智能化机电设备转变为较高的地域级别，并完成数据共享和资源利用。当前远程机电智能物业管理系统无须太过复杂的高新技术支撑，且概念较易理解。例如，欧美国家主流设备厂商相较于系统集成工程的营业额多出一倍，这说明配套服务的商业价值高于设备的销售和集成收益。又如，日本阿自倍尔通过BOSS中心和少量服务站为关东区域2000栋建筑、大约1.6万个的管控节点提供管理综合支持服务。当前我国城市化发展速度迅猛，一般建筑单体有多种品牌的智能机电设备，导致物业管理控制需要不同子平台系统支持，使管理系统的管控性、兼容性受到制约。因此，围绕物业管理水平、厂家接口壁垒、社会整体需求、人员成本和网络成本完成远程智能系统的开发十分必要。
3 远程智能機电物业管理实现研究
3.1 智能机电物业管理系统构建可行性分析
3.1.1 网络和硬件
当前主流的智能设备厂商均开放全部协议，关于设备管理协议同样处于封闭状态。由于485通信协议可以实现多种厂商设备之间的数据共享，因此若激活市场需求，会借助相关沟通合作开发RTU，能够获取设备状态数据，同时具有控制数据写入技术的可行性，能够促进互联网设置不同接入方式，进而满足多种连接需求[1]。
3.1.2 客户需求
对于业主来说，远程机电物业管理系统既可以减少设备维护的成本，又能够优化物业管理效率和质量，并逐渐积累管理经验和数据。例如提供设备运行的历史状况、设备的优化和更换、运行方案的升级优化等相关增值服务，进而优化了客户体验和物业管理形象。
3.1.3 软件管理
目前我国软件行业十分发达，具有多种合作方式和自主开发模式，技术层面上能够满足系统可行性。系统开发中最重要的问题是如何正确处理和掌握数据，通过科学、高效的管理流程，突出物业管理企业和机电安装施工企业的优势，以满足业主的个性化需求。
3.1.4 社会效益
以社会角度分析，构建远程智能机电物业管理系统能够减少智能化设备运行、维护管理工作的任务量和压力，降低设备管理成本，提升管理质量和效率，进而顺应国家城市发展趋势，并响应智慧城市建设的政策要求和需要。
3.2 系统组成
其一，数据采集和管理标准。在构建远程机电物业系统中，需要结合设备管理和调试经验，规划和整理智能机电设备的常见数据，构成数据收集、处理的统一性标准。其二，建立健全管理制度。智能机电设备运维、保养有关管理工作应按照步骤流程，同时明确相关操作权限和管理模式。其三，研发核心设备。设备的研发可以结合标准协议，通过连接子系统获得数据RTU，实现管理系统和智能设备之间的数据交互。其四，信息管理系统。此系统的作用主要包含以下内容：首先，数据处理、汇总、工单触发等部分的响应中心系统。其次，不同于RTU连接监控单体，其应用于响应中心和网络系统的数据交互系统。最后，实现业主和物业管理部门之间的服务拓展系统。其五，响应中心。为了体现远程机电物业管理模式的内在价值，应结合客户实际情况构建响应中心，并安排管理人员和骨干技术人员配合服务点、分站、单体建筑管理工作，以满足客户需求。
3.3 基于BIM的物业管理系统实现
3.3.1 功能作用
物业管理的主要工作是设备管理，智能化建筑的出现促进了物业管理管理工作的发展。将BIM技术应用于物业管理中既可以掌握机电系统生命周期的数据信息，又能实时查看其运行状况。BIM技术的应用可以对机电设备完成监控，并构建专家知识库，随时对设备故障做出预警。BIM技术利用定位跟踪功能，结合监控视频设备识别区域内异常情况，并监控建筑入口、地下停车场、电梯、步梯等区域的流量和问题。
3.3.2 物业运维的子系统集成
当前物业运维管理系统具有多种子系统，其构建标准不一，因此容易出现不兼容问题。BIM技术将子系统相互融合，借助中间技术完成系统集成操作。例如，可以将OPC技术作为系统集成的媒介，结合系统端接口标准通过DCOM/COM技术构建集成管理平台。其中，DCOM针对COM技术进行拓展，通过广域网、局域网、互联网实现对象通信。借助DCOM技术物业管理部门可以了解区域内实时情况，及时响应业主的需求。DCOM可以提供服务器和客户端的接口，完成多种计算机之间程序的互邀。基于DCOM的物业运行维护系统能够完成智能建筑的高端化管理，将局域工作站作为客户端，通过接口完成子系统的连接和通信，共同实物业运维的集成化管理。
3.3.3 BIM技术的应急应用优势
当前物业运维信息技术系统包含：维护管理系统、文档管理系统、电楼宇自动化系统、能量管理系统等[2]。这些技术能够提升物业运维管理工作质量和效率，但数据较为分散，甚至需要手动输入。BIM技术可以实现兼容和集成，并具备可视化管理优势。例如，发生火灾时，电梯也许会在超高层建筑的救援中发挥一定作用。当前火灾发生后，电梯不可用作业主疏散工具，此时物业管理人员和防控指挥部人员可以通过大屏幕及时查看火灾的具体位置、电梯运行数据、传播区域，快速指导业主们疏散，并借助多种传感器引导大家向步梯方向撤离。又如，电缆线、管道等处出现漏水问题时，通过BIM技术物业管理人员能够直接观察到浸水区域机电系统的三维、平面图像，针对性采取维修措施。
3.4 BIM与其他技术结合的物业管理系统
3.4.1 BIM技术与监控系统的结合应用
由于物业设备的维修成本很高，导致建筑和机电设备的维修周期较短，进而增加了资金的投入量。将BIM技术应用于物业运维管理中，可以联合监控系统实时查看物业机电运行情况，预测设备今后可能出现的故障问题，加强维护和预防工作，避免设备故障影响業主使用体验感。将监控系统和BIM相结合能够了解物业机电设备的运行情况，若出现故障可以自动开启报修功能，快速制定维护方案。
3.4.2 基于RFID、云计算技术的物业管理系统
借助RFID、云计算技术能够构建建筑三维模型（BIM），突出物业管理的数字化、可视化特点，并记录物业管理中的数据和信息，在之后运维过程中增加机电设备、物体的信息，如阀门、空调参数等要素。在此系统中，设备构件均有自己的编码，进而自动生成二维码，加强现实和虚拟世界的联系，机电设备和相关物体的信息能够借助感应器上传到系统中，通过云计算技术完成物业管理的可视化和智能化控制。
比如，在物业能源管理中，通过安装具有传感性的水表、电表、煤气表，收集能源信息，借助功能管理模块统计分析不同区域业主每日、每周用电量，并对电能等其他能源的异常使用提出警告。又如，在机电设备的管理模块，通过物业管理系统能够集成所有设备信息，对其开展查阅、搜索、定位等功能，如机电设备的静态供应商、设备参数、使用期限、维保记录等，并将设备维保时间和使用寿命录入系统中，到期提醒工作人员自行更换或维修[3]。此外，还可以查询设备运行参数，例如显示空调系统制冷、制热情况，空调温度，若运行情况一切正常则显示绿色;若存在故障则用红色表示，同时可以实现历史查询。
3.5 基于单片机和传感器的远程智能控制系统的应用
3.5.1 案例概述
某小区物业开展辖区路灯基础设施建设，构建基于单片机的远程智能路灯控制系统。此系统可以对不同季节、白昼特点、阴晴天对路灯完成智能控制，当路灯设备出现故障后，能够及时告知物业维修人员故障位置，通过应用传感器、通信电路等设备突出物业远程控制的智能化和自动化。
3.5.2 系统软件设计
远程智能物业路灯控制系统的软件设计中，主要包含单片机数据处理、底层传感器部分、WIFI通信传输部分。通过软件设计能够发挥远程智能控制系统的优势，满足物业灯光设计需求。因此，可以借助科学的软件开发针对硬件完成设计，科学调度硬件资源。其一，设计底层传感器和单片机数据处理模块，单片机部分主要分为控制数据输出和数据处理两类。数据输出控制实际上是将单片机处理后的数据结合预设功能进行输出和展示[4]。数据处理则包含数据采集、数据滤波等环节。其二，设计WIFI调用子程序，完成远程输送。
3.5.3 WIFI硬件电路设计
其一，通信电路设计。本案例采用ESP8266通信芯片，具有极低的功耗、科学的封装尺寸;将业主物理设备连接到WIFI中，完成局域网和护理网的通信，实现联网功能。其二，单片机系统电路。系统中采用51单片机，借助其引脚P2.6读取环境检测模块的高低电平。此单片机中具有时钟电路、片内振荡器、闪速存储器等工具，将引脚P2.7与路灯控制模块相连能够发出路灯开关指令，并在使用时添加晶振电路、复位电路形成单片机最小系统。其三，环境检测电路设计。检测环境明暗度主要通过A/D转换芯片ADC0832和光敏电阻组成，能够与时钟模块相配合，控制路灯开关。当单片机读取数据后，可以对其进行加工处理，依据不同光照强度信号转变电压值，将其变为数字信号，再输出到控制开关模块。
4 结论
基于远程智能机电的物业管理系统可以由单体建筑管理模式转变为集中化管理。因此，需要分析并探究智能物业设备系统构建环境和可行性，研究远程智能物业管理系统的组成结构，为今后小区物业建立智能化机电系统提供理论支持，突出现代化物业智能系统建设的智能化、现代化、个性化。
参考文献
[1]李麒，袁文清，杨大雷.远程智能运维——设备管理的必由之路[J].宝钢技术，2019（06）：13-16.
