白娟
分享经济理念在世界范围内悄然兴起。基于互联网和分享经济模式的业态创新在住宿领域发展迅速。伴随国家出台的鼓励政策和市场供需状况的变化，度假租赁业成为住宿业的发展趋势之一，且正在以超乎寻常的速度发展。本文首先对分享经济和度假租赁进行界定，接着分析了度假租赁业的商业运营模式、兴起的原因和主要特征，最后提出了度假租赁业面临的挑战，并为我国度假租赁业的发展提供参考意见。
2015年8月，国务院办公厅出台《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中明确提出放宽在线度假租赁、在线旅游租车平台等新业态的准入许可和经营许可制度，度假租赁业的发展引起政府的高度关注。欧洲和北美住宿业中近四成的营收来自非传统酒店的度假租赁，而在中国，度假租赁业刚刚起步，市场潜力巨大。其发展必将对经济、社会、诚信体系建设、消费者行为等带来深远影响，对旅游住宿业发展、房地产和政府监管等提出新的课题。
一、核心概念界定
分享经济是伴随开放源代码、云计算等互联网开放技术的发展而兴起的，以生产资料与生活资源的使用而非拥有为产权基础，通过以租代买等模式创新，实现互通有无、人人参与、协同消费，充分利用知识资产与闲置资源的新型经济形态。互联网时代下，分享经济通过互联网把闲置资源分享出去，从而实现实时交易，并以此形成人与人之间的连接。分享经济的核心在于社会资源共享，把闲置的资源提供给真正需要的人，并由此创造新的价值。
度假租赁，即以企业或个人自由住宅为依托，借助在线度假租赁运营商或在线平台，向以度假为目的的游客提供住宿和有限服务的商业行为。度假租赁以短租为主，时间一般不超过1个月；其住宅类型包括普通家庭住宅、公寓别墅、特色民居客栈、分时度假单元及产权式住宅等。度假租赁从海外兴起，其理念起源于美国，主张将分散的、无自主性和无连锁可能的住宿空间提供给旅游需求者，通过交换使双方获益、体验升值，同时实现资源的有效利用。度假租赁是“分享经济”在“住宿”这一环节的体现。
二、度假租赁业的商业运营模式
众多度假租赁企业在盈利点和运营管理上有些差别，但主要的商业模式大体相同，基本上以“互联网在线服务+客房租赁+”为商业运作模式。综合起来，国内外度假租赁企业的商业运营模式大致有如下四类。
三、度假租赁业兴起的原因
（一）互联网技术应用
2015年政府工作报告中提出“制定‘互联网+行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与包括传统行业在内的各行各业结合起来，在新的领域创造一种新的生态”。这对酒店等传统业态来说既是机遇也是挑战，以HomeAway、Airb&b及途家网等为代表的度假租赁企业，因其以在线服务为主，互联网尤其是移动互联网技术成为其业务发展的重要影响因素。
（二）分享经济流行
近两年来，全球经济总体继续保持复苏态势，但增速有所放缓，呈现出阶段性疲软特征，这促使蕴含“资源优化配置和利用”理念的分享经济的盛行和逐渐被大众接受。一批新的互联网企业的涌现使得分享成为可能并越来越便利，人们也更加乐意通过网络分享自己的生活。不管国内还是国外，崛起的“80后”“90后”，更有主见和分享精神，更愿意尝试互联网的革命性产品，在他们的传播、带动和感染下，“分享经济”正被越来越多的人接受和欢迎。为度假租赁业的发展创造了市场机会。
（三）大众创业、万众创新的氛围正在形成
有关“双创”的顶层设计已然出炉，不断完善升级的创新创业政策措施，释放清晰而明确的信号。在经济发展进入新常态的背景下，面对就业总量压力和结构性矛盾，中国经济需要从要素驱动、投资驱动向创新驱动，需要更多市场力量的介入。这一大众创业、万众创新的氛围，为度假租赁业的产生营造了良好的发展环境，度假租赁业的发展也为大众提供了更多的创业和就业机会。
（四）资源优化配置提升房产价值
节约社会资源，提高房屋利用率。近几年中国的空置房数量不断攀升。国内一些旅游城市的房屋空置率高，以三亚为例，部分地区的空置率甚至达到了95%。这些旅游地产，为房产共享提供了巨大的市场空间。市场需要像度假租赁这种新型的、多赢的商业模式来尝试解决困扰房地产业界多年的问题，客观上降低了社会成本，提高资源利用率。
（五）满足多样化需求提升消费者福利
度假租赁业为消费者提供了分享、社交的平台，使消费者可以将空置的房产转化为经济收益，也能够满足消费者多元化的需求。家庭结构和人口结构的变化导致新的消费群体、消费方式的出现，越来越多的游客追求个性化的消费体验，家庭游、自驾游、周边游等增长迅速，这些游客在住宿方式上更倾向于选择性价比高，且具有居家氛围和个性配置的度假租赁住宿方式。游客在进行住宿选择时，更加关注是否能够洗衣做饭，能否体验当地生活，关注房东与以往住客的关系。服务式公寓、度假公寓等这些分布在城市和旅行目的地的非传统酒店住宿业态则迎合了目前旅游市场的大趋势。
四、度假租赁业的主要特征
（一）以互联网平台整合分散的住宿设施
以互联网平台整合分散的住宿设施是度假租赁业不同于传统酒店住宿业的显著特征。度假租赁，依托互联网平台将个人业主、房源承租者或商业机构的闲置房源整合后在线上展示销售，为旅游度假、商务出行及其他有居住需求的消费者提供除床、卫浴外，更多的个性化设施与服务。度假租赁业整合分享空置房源的特征，使得其在管理运营中不必租用地产和设施，扩张成本也就相对较低，因此发展速度迅猛。
（二）更为自由、个性化的住宿产品组合
度假租赁是融金融、贸易、服务为一体的知识密集型产业，其为用户提供的产品和服务的内容丰富，从线上搜索查询到线下入住体验全部包括在内，涉及在线平台、居住环境及风格、区位选择、人际关系等多个环节或因素的组合，创造了有别于传统酒店式公寓，集酒店、家庭于一身的住宿环境，强调居家体验、物超所值、房型多样、自在私密等特点，与酒店或酒店式公寓相比，产品组合更加自由、多元、个性。
（三）独特的管理运营模式
度假租赁业专注于短租。短租对客户的吸引力在于高性价比、个性化需求的满足、新奇以及给客户“家一样”的感觉。房屋所有人只是将房屋的占有权、使用权、收益权在租赁期间内有偿地让渡给承租人，承租人并不取得房屋的产权。与传统酒店相比，度假租赁业在预定平台、固定资产、人力资源、评价系统、会员制度等多个方面均有较大差异。
（四）强调社交分享和居家体验
度假租赁属于知识和资金密集型产业，特别强调文化、技术、体验、分享等元素和理念的融合。服务和体验也是决定度假租赁业能否可持续发展的关键。当前，主流人群的旅行方式已经从传统的观光游转变为深度休闲游，越来越多的游客趋向于到一个自己喜欢的旅游目的地，融入当地人的生活，让自己慢下来，去细细感受当地人的风土人情。根据《2014年中国度假租赁用户研究报告》数据显示，对比传统住宿服务，服务式公寓提供的“居家体验”是用户选择度假租赁的首要原因，占比高达7.8%，服务式公寓“更大的空间、多样的房型和适合家人居住”的特点也是吸引用户的主要原因。
五、度假租赁业发展面临的挑战与建议
（一）度假租赁业发展面临的挑战
1.行业监管困难多。因度假租赁业身份界定模糊，法律、法规对其进行约束困难，无证经营、税源流失、虚假宣传、以次充好等现象成为常态，目前仍处于行业监管真空，未来还将面临税收征收标准、住宅用地与经营用地、住宅消防与公寓消防、家庭自住与度假租赁等诸多关系如何处理和协调的问题。目前，某种程度上不少个人房源其经营性质与城市管理相关条例是冲突的，比如用于出租的房屋没有经过消防、卫生等部门检查，没有接入公安信息系统，对房客身份信息不核实，对城市流动人口管理等方面还是有一些负面影响。另一方面，处在“灰色地带”的房东，即使想要办理相关经营手续，也无章可依。
2.品质管理难度大。房源是度假租赁业发展的重要瓶颈，随着度假租赁市场的不断发展，房源将遍布全球各地，这也加大了度假租赁企业在房源品质监管上的难度。同时，度假租赁企业更强调产品的个性化、多元化，涉及客栈、民宿、公寓、老洋房、四合院，甚至沙发、帐篷、营地，日益多元且不断更新的产品，使得品质监管的标准无法统一。市场发育不够成熟也是品质管理难度大的原因之一。
3.安全问题责任大。便捷、舒适、安全的优质房源供给不足。房源是度假租赁市场竞争的关键因素之一。由于度假租赁企业的房源大多为分散在各地的非自营房屋，房源比较零散且缺乏第三方机构的认证，发布房源的真实性、房源及其周边的社会治安，包括房源本身的安全性等因素无法得到保障，而频繁地更换租客也使房东及其社区存在着安全隐患；另一方面愿意租赁的房屋在便捷、舒适或安全性上又有所欠缺，要么配套条件与游客理想的标准相差太远，要么连基本的消防灭火器、逃生通道、安全楼梯都未能配置。未购买公众责任险，无法在意外发生时保障游客的合法权益，也是隐患之一。
4.诚信体系不健全。同样采用O2O模式，但度假租赁产品比淘宝等传统电商提供的商品复杂得多，度假租赁产品更强调服务和体验，但当前对该产品和服务尚无统一的标准，且缺乏完善、健全的信誉评价制度和体系。在国内当前的市场经济条件和诚信体系下，房东无法保障游客下单后的入住率，而房客也不能通过在线的照片来确认房源的真实性。虚假宣传和投诉追溯困难等也影响消费者对行业的信任；房内物品丢失和损坏，房东隐私和安全得不到保障等原因也使大多数人宁可将公寓闲置也不出租。不注重系统的完善和信誉度的建立，行业经营者整体素质偏低，也造成了短租市场越来越低端的恶性循环。
5.人才和资金缺乏。作为新兴业态，人才和资金的匮乏是制约度假租赁业持续健康发展的重要瓶颈，具体表现如下：短租服务由于仍需要“客房服务员”提供验房、清洁等服务，管理费用和成本控制是亟需解决的问题；为提升服务质量，许多度假租赁业的经营者推出接送机服务，但运营市场小型商务车匮乏，使得商家只能使用无营运资质的车辆载客。资金注入不够、配套服务不健全、人才流失严重等诸多因素动摇着整个行业健康发展的根基。
（二）度假租赁业发展建议
1.尽快出台监管和扶持产业发展的政策法规。目前中国的度假租赁市场刚刚起步亟需激活。政府应通过“个人房源进行度假出租限额免税、度假租赁企业纳入政府采购架构、专项资金支持度假租赁业创新”等手段尽快扩大内需，激活旅游市场和度假租赁市场。为及时改变目前国内度假租赁市场在发展初期面临的监管缺失和无序状态，政府应尽快出台《度假租赁业运营管理标准》、《度假租赁业住宿设施评级标准》等相关法律法规、行业规范进行监管。
2.着力提升管理运营水平。国内的度假租赁企业因人才、资金等瓶颈，在管理运营水平上与国外还存在较大差距。面对不断增长和壮大的市场，国内度假租赁企业应借鉴和吸收国际上最新的理念和技术，通过组建顶尖团队、优化线上线下产品、征求用户满意度、培训物业经理等措施，设计既具有统一、高要求的标准，又具备地方特色和异样体验的线上、线下产品。
3.加大营销创新力度。用户对行业和企业的认知度、接受度不够，导致国内的度假租赁企业在起步阶段大多接近亏损状态，加上更多竞争对手的进入，使得营销变得尤为重要。随着信息技术的成熟，商务智能软件和数据挖掘工具正逐渐在市场上普及，度假租赁企业应抓住信息技术革命的机遇，引进并常态化数据库营销，充分利用大数据搭建行业或企业自主、智能调研平台，以做好精准营销和营销创新工作。
4.加强战略合作。度假租赁业的发展需要与相关产业融合，更需要加强与相关企业的战略合作，通过加强与金融、保险、物业、旅游、租车、家政、餐饮等领域企业的战略合作，度假租赁企业将会带给用户更加超值的体验和更安全、舒适的度假环境。例如，途家网与HomeAway合作，拥有了超过70个海外热门目的地的高端度假房源；途家网与斯维登合作，引进了国际领先的美国斯维登标准化服务体系；途家与OTA网站合作，业绩出现翻番增长。
5.充分发挥行业协会等第三方平台的作用。政府和企业之间的第三方平台在行业的发展壮大过程中有着不可估量的作用。度假租赁业在起步阶段，亟须尽快成立全国性的专业的行业协会，同时应充分利用消费者协会等国家级协会的平台，整合度假租赁相关行业的资源，制定行业标准，规范行业发展，积极推动行业认证工作，为行业发展壮大探索道路、积蓄能量。依托第三方平台及国内现有信用评价体系，积极搭建公平、开放的信用平台和信用评价数据库也是影响度假租赁业未来发展的重要决策之一。
6.不断创新产品和体验。随着度假租赁市场规模的扩展及竞争的加剧，专业化、多样化、标准化、细分化、差异化的产品和服务将是度假租赁业未来发展的方向。各市场主体应抓住当前产业结构调整和大数据蓬勃发展的契机，挖掘、跟随和引领消费者日益增长而多元的消费需求，做好市场细分，不断创新产品和服务，为游客提供标准化、高性价比的新型旅游度假住宿体验，满足游客个性化深度旅游的需要。
（作者单位：常州轻工职业技术学院）
