摘 要 商品房按揭涉及多种法律关系，相关研究不少，但争议仍多。本文以其中涉及的预告登记制度为中心展开研究，重点关注其中的权利冲突问题。经研究本文认为：预告抵押权人不等于抵押权人，不享有优先受偿权。但为了保障抵押权的实现，预告抵押权人在条件具备时享有申请将自己登记为抵押权人、继而享有优先受偿权的权利；同时，预告抵押权人有权因预告抵押登记的存在，而享有对抗任何不特定第三人的权利，任何人不得主张与在先预告抵押权相冲突的权利，不得阻碍或者妨害预告抵押转换为抵押登记。预告登记不仅影响后续物权的效力，而且不同程度地影响后续合同行为的效力；预告登记的对抗效力不仅针对平等主体的民事主体，而且针对司法行为。在开发商的合同解除权与预购人债权人申请预查封发生冲突的时候，应该尊重预售商品房预告登记的效力，将预售商品房作为预购人的责任财产，对于预购人债权人的权利与利益予以优先保护。
关键词 按揭 预告登记 预告抵押 优先受偿权 预查封
作者简介：汪道伟，澳门科技大学法学院，博士研究生。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.171
商品房按揭起源于英国，英文单词是mortgage，广义的mortgage即物的担保的统称，是质押、留置、财产上的负担以及按揭担保的上位概念，狭义的mortgage则仅指按揭担保，是与质押、留置、财产上的负担并列的一种物的担保类型。 自上个世纪九十年代从香港传入大陆以来，首先在广州、深圳等珠三角城市试行，现已成为全国各商业银行的基本金融产品之一。因为商品房按揭与商品房的紧密关系，随着商品房走进千家万户，商品房按揭也与千家万户紧密相连。对于商品房按揭中的法律关系，多年来一直是法律理论与实践的热点，但其中争议点仍然很多。本文拟对商品房按揭中的若干争议问题展开研究，以其中涉及的预告登记制度为中心展开，重点关注其中的权利冲突问题。以期抛砖引玉，并就教于同仁。
一、商品房按揭之界定
按揭传入中国以后，与其在英国或者香港语境下的按揭制度相比已经发生了较大的变化。 中国大陆语境下的商品房按揭，是指以银行贷款的方式支付部分购房款的金融活动，根据贷款购买商品房的性质，包括广义、中义和狭义三种不同的涵义。广义的商品房按揭，包括三种：一是以银行贷款的方式购买期房；二是以银行贷款的方式购买现房；三是以银行贷款的方式购买二手房商品房。第一种和第二种形式的按揭都是从房地产开发商处购买商品房，但期房按揭贷款的资金用途是用于购买尚未建成、或者已经建成但尚未取得房产证（俗称大确权）的商品房，现房按揭贷款的资金用途是用于购买已经建成并已经确权登记至开发商名下的商品房。第三种按揭贷款的资金用途则是用于购买二手房。中义的商品房按揭，包括期房按揭和现房按揭。狭义的商品房按揭，则仅指期房按揭。由于现房按揭与二手房按揭所涉及到的法律关系相对比较简单，而期房按揭所涉及的法律关系则较为复杂和典型，争议也较多，所以作者将本文的研究对象限定为期房按揭。
二、商品房按揭中的法律关系分析
就狭义的商品房按揭即期房按揭而言，主要涉及如下几个方面的法律关系：一是商品房（期房）买卖合同法律关系，合同主体是开发商和预购人；二是借款合同法律关系，合同主体是商业银行和借款人，这里的借款人同时也是商品房买卖合同法律关系中的预购人；三是担保法律关系，包括两个方面，第一个方面存在于开发商与银行之间，是指开发商为借款人（同时也是预购人）提供阶段性保证法律关系，这种保证期间一般截止于办妥以预购人为所有权人的房地产权证书和以银行为抵押权人的他项权利证书之时；另外一个方面的担保法律关系往往被人们所忽视，这就是借款人与银行之间的抵押预告登记法律关系，根据这种抵押预告登记，贷款银行虽不享有现实的抵押权，但是享有保障将来实现抵押权的功能；四是委托担保法律关系，这种法律关系存在于借款人（同时也是预购人）与开发商之间，其主要内容是借款人委托开发商向银行提供阶段性保证，在开发商承担了保证担保责任之后，有权向借款人追偿，并要求借款人的承担违约责任，在借款人无力承担偿还责任之时，开发商有权解除商品房买卖合同，收回所出售给借款人（预购人）的房屋。
三、预告抵押权人有无优先受偿权
理论上和实践中有一个重大争议问题，那就是貸款银行在办妥抵押预告登记之后、但未办妥正式抵押登记的阶段是否亨有优先受偿权。关于这个问题，有两种观点，一种观点认为贷款银行享有优先受偿权，理由是抵押预告登记虽然不等于抵押登记，但也是一种物权登记，具有物权的效力，有权对抗普通债权人，在预告登记的商品房已经完成开发建设并已完成初始产权登记，且预告登记抵押权人对于未办妥抵押登记不存在过错的情况下，可以认为经过抵押预告登记的预抵押权人对于预告登记房屋享有优先受偿权。 另一种观点认为，贷款银行不享有优先受偿权，理由是：预告抵押登记不等于抵押登记，经过预告抵押登记的权利人并没有现实地取得抵押权，而仅仅根据《物权法》第二十条的规定，取得未来取得抵押权的请求权。预告抵押权人虽然不现实享有抵押权，但预告抵押登记也不是没有任何法律效力。经过预告抵押登记的预告抵押权人，其债权请求权的效力得到了加强，具有排他的效力，可以对抗所有的与此种权利相冲突的请求权。这种观点，是目前理论和实务中的主流观点，最高人民法院公报案例也是采纳这种观点。
我们认为，前述第一种观点，认为预告抵押权人在义务人恶意拒不办理抵押登记、且预抵押权利人自身没有过错的情况下，享有与抵押权一样的优先受偿权，混淆了合同法与物权法的区别，是错误的。合同法中，在附条件生效合同的情形，当事人为自己的利益恶意阻止条件成就或者促成条件成就的，法律直接视这种恶意努力促成的事实为不存在，将法律事实回归到假设不存在这种恶意努力的状态。 基于合同的相对性原理，在合同法领域，作出这种法律推定是合适的，因为在合同法的领域，仅涉及到合同双方当事人，依法成立的合同，对于当事人具有约束力，合同双方当事人均应恪守协议、善意地履行合同；对于恶意的合同当事人，应当对其恶意行为作出否定性评价，依照合同约定和事物本来的状态进行处理。然而，在抵押预告登记的场合，因为抵押预告登记和抵押登记均属于物权登记，具有排他效力和对抗效力，其效力并不局限于合同当事人之间，而且对于任何不特定的第三人均有约束力。在抵押预告登记的直接义务人恶意阻止抵押登记，或者办理抵押登记的条件已经成就而抵押预告登记的义务人拒不办理抵押登记的情形下，如果根据前述合同法的一般原理，直接认定产生已经办妥抵押登记同等的效力，则与自己责任原则相违背，将预告抵押登记义务人的恶意行为的法律后果不仅归责于预告抵押登记义务人自身，而且事实上让不特定的第三人也成为预告抵押的义务人，赋予预告抵押权人的优先受偿权，这违背了自己责任原则，违背了物权绝对性和债权相对性的民法学基本原理，是不恰当的。
相比较而言，第二种观点坚持了物权效力的登记生效原则，认为只有经过抵押登记的抵押权才产生法律效力，权利人才享有优先受偿权；仅有预告抵押登记的情况下，即使是在义务人违反约定拒不配合或者拖延办理抵押登记，也不能根据《合同法》第四十五条规定所体现的法律原理直接认定抵押权已经成立。这种认识，符合物权法定和物权登记生效原则，符合合同效力相对和物权效力绝对的民法基本原理，符合预告抵押登记的性质。作者赞成这种观点。
四、预告抵押权人所享有的权利
既然预告抵押权人并无与抵押权同等的法律效力，并无优先受偿权，那么，在预告抵押义务人拒绝办理抵押登记的情况下，预告抵押权人有何种权利？是否只能仰人鼻息、完全取决于预告抵押义务人是否配合？答案是否定的。作为预告抵押权利人，所享有的权利是现实存在的，这种权利是一种物权期待权，既有合同权利的特征，又有类似于物权的绝对性和排他性的特征，是一种物权化了的债权。
就合同权利而言，主要内容是预告抵押权利人享有要求预告抵押义务人办理抵押登记的权利，这种权利反过来就是预告抵押登记义务人的义务。既然是法律上的权利义务关系，在义务人拒不履行义务的时候，权利人就有权要求强制履行。这就是说，在期房预告抵押期间，如果房屋已经建成并办妥初始登记，在房地产开发商或者借款人拒不配合办理抵押登记的时候，作为贷款银行，可能有两种选择，一种选择是直接要求开发商承担连带保证责任，另外一种权利，就是起诉要求开发商和借款人配合办理房屋抵押登记，将期房预告抵押登记转换为房屋抵押登记，办妥房屋抵押登记之后，贷款银行就开始成为抵押权人，有权就抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
就物权性质的权利而言，则相对于合同权利更为复杂。我们知道，物权不同于债权的一个突出的特点，就是物权是一种绝对权。所谓绝对权，就是权利人是一个特定的人，而义务人是除权利人之外的一切不特定的任何人；在绝对权法律关系中，义务主体并不负有积极作为的义务，而只承担不作为的义务，就是不能以积极作为的方式侵害权利人的权利。例如，所有权是一种典型的物权，这种物权就具有典型的绝对性，所有权的权利主体是所有权人，而义务主体是除所有权人之外的一切不特定的人，义务主体的义务就是不得侵害权利人的所有权，而并不负有积极作为的义务。这是物权关系与合同关系的一个显著的不同，因为在合同法律关系中，合同义务往往表现为义务人需要给付价款、提供货物或者劳务等等，都主要表现为某种积极的行为，而主要不是消极的不作为。作为物权性质的预告抵押登记，也具有绝对性的特征，其权利人是贷款银行，义务人则是除贷款银行之外的一切不特定的人，包括但不仅限于开发商和借款人。开发商和借款人的合同义务前面已经述及，作为物权性质的义务，开发商和借款人还承担如下义务：不得再次设定与预告抵押性质相冲突权利的义务，例如，不得未经预告抵押权人同意，转让房屋，再次设定预告抵押或者抵押，设定地役权，即使设定，也务必尊重经过登记的预告抵押的顺位利益。所谓顺位利益，举例而言，即使开发商和借款人未经预告抵押权人同意，在预告抵押房屋上再次设定了抵押权，并且基于种种错误，也办妥了抵押权登记，此时，在后设定的抵押权，也应该尊重在先设定的预告抵押的顺位利益，其优先权排在在先设定的预告抵押之后。正如《物权法》第二十条的规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可见，预告登记实际上是对于买卖合同或者抵押合同等以设定物权为目的的债权性质的合同进行公示，经过这种公示的债权，就产生了对抗第三人的效力，这就是债权的物权化。 就预告抵押登记对于不特定第三人的效力而言，也同样具有绝对性的效力和排他性的效力，也产生公示和公信的效力。也就是说，预告抵押经过登记之后，不仅对于合同当事人即房地产开发商和借款人产生法律效力，同时也对于不特定的第三人产生法律效力。经过预告登记之后，登记簿可以公开查询，这种制度推定所有不特定的第三人均知悉预告抵押登记之内容，不仅知悉，任何不特定的第三人还承担尊重这种预告抵押登记的义务，不得以积极的作为来妨害预告抵押的效力，更不得以积极的作为来阻碍预告抵押登记转换为抵押登记。不特定第三人妨害预告抵押登记效力的行为，可能是与房地产开发商或者借款人合谋而为，例如前述讨论过的开发商或者借款人另行出售或者抵押已被预告抵押的房屋，多体现为法律行为的方式；也可能是第三人单独为之，多体现为事实行为的方式，例如第三人通过从物理上毁损被预告抵押的商品房的形式。关于法律行为方式的妨害行为，根据《物权法》第二十条的规定，不产生物权的效力；关于以事实行为的方式妨害预告抵押权的行为，则构成侵犯物权的行为，预告抵押权人可以援引《物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条等规定，请求排除妨害、消除危险、恢复原状、损害赔偿或者承担其他民事责任。
五、预告登记的一般效力
前文研究了预告抵押的效力，接下来我们开始研究预告登记的一般效力。
在办理预告登记之后，如果预告登记义务人仍然对于不动产进行处分，例如在已经办理了商品房预售预告登记之后，预售人再次对于预售房屋进行预售或者销售，后一预售或者销售行为的效力如何，是一个理论和实践上均有争议的问题。一种观点认为，第二次处分行为相对无效，即并不一般地否定第二次处分行为的效力，而只是认为第二次处分行为对于预告登记权利人没有效力，德国民法即是采纳相对无效的观点。另外一种观点认为，第二次处分行为绝对无效，即该处分行为不仅对于预告登记权利人没有效力，而且在第二次处分合同当事人之间也没有法律效力，相应的处分合同当然和绝对无效。 我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《物权法》从自身的规范对象出发，明确规定预告登记之后的二次处分行为不产生物权的效力，但没有规定二次处分行为在合同法角度的效力问题。从合同法的角度来看，则需要结合二次处分当事人的主观心理状态，进行不同的合同效力认定：如果存在重大误解、欺诈、胁迫等情形的，二次处分合同可能被认定为可撤销；如果存在二次处分的双方当事人恶意串通损害预告登记权利人合法权益的，二次处分合同可能被认定为无效；当然，二次處分合同也可能被认定为有效。
预告登记的效力，不仅对于预告登记义务人和第三人的处分行为具有对抗效力，而且体现为对于与预告登记相冲突的司法行为的对抗效力。具体而言，区分两种情况：第一，预告登记有权对抗与预告登记相冲突的司法处分性执行措施。例如，如果某套预购商品房的预告登记权利人是甲，法院或者仲裁机构就不得将该房屋裁判转移登记至乙的名下；但对于与预告登记不相冲突的司法处分性执行措施，则可以并存，例如在前述情形下，法院或者仲裁机构可以裁判将该房屋转移登记至甲的名下。第二，预告登记有权对抗与预告登记相冲突的司法临时措施。例如，对于已经预告登记在预购人名下的预购商品房，在开发商为被执行人的情况下，法院不得查封或者预查封；但在预购人作为被执行人的情况下，法院有权查封或者预查封。
可见，对于预告登记之后处分行为或者司法行为效力的判断，关键在于考察后一行为是否与预告登记相冲突，或者是否损害或者妨害预告登记所保护的请求权。正是在这个意义上，《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后对土地或其权利的处分，如有损害或者妨害请求权者，其处分无效。该处分以强制执行或者假扣押方式或由破产管理人作出者，亦同”。 同时，就预告登记的对抗效力来讲，其既可以对抗以法律行为所作的处分行为，又可以对抗司法行为，法律将这两种性质迥然不同的处分行为作一体理解。因为只有这样，才能达到预告登记制度“保障将来债权实现”的功能。
六、开发商的合同解除权与预购人债权人申请预查封的冲突与协调
前文在分析商品房按揭所涉及的法律关系时已经述及，在委托担保合同中，往往约定在开发商承担了保证担保责任之后，有权向预购人追偿，并要求预购人承担违约责任，在预购人无力承担偿还责任之时，开发商有权解除商品房买卖合同，收回所出售给预购人的房屋。这里被开发商收回的房屋，往往是经预告登记在预购人名下的预售房屋。已经预告登记在预购人名下的预售房屋，预购人虽然不享有所有权，但根据《物权法》的规定，预购人享有将来取得所有权、要求进行房屋所有权登记的权利；而且这种权利不同于普通债权，这种权利经预告登记之后，具备了公示公信的效力，是一种物权化了的债权。在我国商品房预售实践中，经过预告登记的商品房，往往开发商已经收齐了全部或者大部分购房款，这些购房款一部分由预购人自己支付，另一部分由预购人以申请银行贷款的方式支付。以上两个方面的原因，一个是法律上预购人办理了预告登记，另外一個是事实上的原因，即预购人已经支付了全部或者大部分购房款，加上商品房往往价值巨大，价值波动往往较大，所有这些因素决定了经过预告登记的商品房往往成为预购人最重要的财产，而且往往由此而引发的争议较大。当预购人对外负有债务的时候，经过预告登记的商品房原则上理应成为预购人最重要的责任财产之一。事实上，在我国司法实践中，对于预告登记的商品房，在预购人作为债务人的场合，人民法院是可以进行预查封的，这从一个侧面证实了司法实践的倾向性意见是认为经预告登记的商品房是属于预购人的财产。
在预购人经济困难时，往往多头负债，资不抵债或者短期内流动资金不足而致偿债不能，预购人往往既欠银行的贷款不能偿还（俗称断供），又存在其它一笔或者多笔债务。如果仅仅只有银行一笔债务，往往比较容易解决，法律关系相对也比较简单，既有研究也比较多，本文不作研究。比较复杂的问题是，开发商对于银行承担担保责任之后，在行使商品房买卖合同解除权之时，发现被预告登记的预售商品房已经被预购人的其他债权人申请法院查封。在这种情况下，对于预售商品房财产权的归属问题，以及是优先保护房地产开发商的利益，还是优先保护预购人的债权人的利益的问题，可能有两种分歧意见：第一种观点认为，由于预售商品房是开发商建设，开发商依法原始取得预售商品房的产权，因预购人逾期还款，开发商依约享有合同解除权；相对而言，预购人则自始未取得过商品房的所有权、而仅享有债权，因而预售商品房不应作为预购人的责任财产，基于物权保护优先和优越于债权保护的民法基本原则，应该优先保护开发商的合同解除权；第二种观点认为，由于预购人已经支付全部或者大部分房款，并且预购人的权利已经办理预告登记，应该认为预购人已经取得了类似于所有权的法律保护，故应优先保护预购人及其债权人的利益。事实上，我国法院在司法实践中，已经基于政策考量，对于已经支付全部或者大部分购房款的商品房预购人，已经给与了类似于所有权的强力保护，这种保护甚至优于建设工程价款优先受偿权和抵押权。
在当今商品房价格暴涨的时期，持以上不同的观点和认识，往往涉及到在不同主体之间的利益分配差异很大；并且，以上两种观点，从各自的角度和逻辑进路来看，似乎都有一定的道理，也都可以自圆其说。我们认为，面对两种相互冲突的权利，法律需要进行取舍和决断，可以从以下几个方面进行分析：第一，两种相互冲突的权利的性质。预购人的债权人之所以有权对于预告登记在预购人名下的商品房进行预查封，法律上的原因是预购人的权利已经进行预告登记。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记的效力在于保障预告登记权利人将来实现物权。这种特殊的保障功能不仅简单地反映在合同效力的层面，更本质的保障功能体现在物权法的层面。预告登记也是物权登记的一种，也会产生公示公信效力和排他的效力。就公示公信效力而言，意味着经过预告登记，对于任何不特定的第三人而言，均被推定为已经知道预告登记的存在，并相信预购人在条件具备时有权取得预购房屋的所有权，法律认定这种相信属于一种合理信赖并予以保护。就预告登记的排他效力而言，经过预告登记的商品房，应当按照预告登记所确定的方向进行正式的物权登记。例如，经过商品房预售预告登记的，应当在条件具备时将预购人登记为所有权人；经过商品房抵押预告登记的，应当在条件具备时将预抵押权人登记为抵押权人；经过预告登记的商品房，未经权利人同意，进行其它处分的，不产生物权的效力。当然，预告登记也存在被撤销或者被涂销的情况。例如，抵押权预告登记之后正式抵押登记办妥之前，所担保的债权消灭或者确定不可能发生的，当事人有权申请涂销预告抵押登记。又例如，期房买卖预告登记之后，双方协商解除合同，或者因一方根本违约，另外一方依法解除房屋买卖合同的，双方有权共同申请撤销预告抵押登记，或者单方持生效裁判文书申请涂销预告登记。我国关于物权登记的部门规章也已经原则性地规定了预告登记的撤销或者涂销问题。 由此，解除商品房买卖合同的问题，从物权法角度看，可以被抽象为预告登记的撤销或者涂销问题。在不涉及第三人的情况下，在商品房买卖合同已经合法解除的情况下，无论是基于双方协商一致解除，还是基于其中一方通过司法裁判强制解除，涂销预告登记乃当然之事，法律上不存在问题。在涉及第三人的情况下，特别是第三人作为预购人的债权人，已经申请法院预查封预告登记在预购人名下的商品房之后，房地产开发商能否再行与预购人协商一致解除商品房买卖合同，或者开发商能否继续通过诉请法院或者仲裁机构以司法裁判的方式解除商品房买卖合同，就成为一个问题。
我们认为，既然预告登记是物权登记的一种，经过预告登记的权利当然也具备物权的绝对性和排他性的效力。作为预购人的债权人，在申请预查封预购商品房之后，一方面，债权人有理由相信预购商品房的所有权在条件具备时将被登记至预购人的名下；另外一个方面，当第三人申请预查封预购房屋之后，该第三人就更有理由合理信任，经过“预告登记”和“预查封”的预购商品房的法律状态将不会被任意改变，这种合理信任是以《物权法》和《民事诉讼法》作为法律基础的。基于这种合理信任，预购商品房应当作为预购人的责任财产，作为偿还预查封申请人在内的预购人的所有债务的一般担保。
在理解了预购人的一般债权人的法律地位之后，我们再来分析预购人的特定债权人——房地产开发商的法律地位。在房地产开发商与预购人签订期房预售合同并将该合同进行预告登记之时，作为买卖标的的期房尚未建成，其所有权并未产生。因此，在期房买卖合同中，买卖合同中卖方享有合同标的物的所有权的一般规则并不成立；事实上，在期房预售合同法律关系成立之时，买卖双方都不享有买卖标的物的所有权，这就从买卖合同标的角度说明了房地产开发商法律地位的特殊性。从预告登记的法律效力角度看，期房预售预告登记的排他性作用，不仅在于排斥将房屋所有权登记至不特定的第三方的名下，而且也排斥最终将房屋所有权登记至房地产開发商的名下。虽然，在房地产项目竣工之后，必须经历初始登记即“大确权”的阶段，但即使经初始登记、预购期房的所有权已经登记在开发商名下，就法律效力的优先性或者称为顺位而言，预告登记的效力仍然应当优于所有权登记。理解这种法律效力的顺位关系，可以从两个方面分析：第一，如果开发商与预购人就房屋的转移登记发生争执，预购人诉请将房屋产权转移登记至自己名下，而开发商持相反意见，此时，基于预告登记的绝对性和排他性，应该支持将房屋产权转移登记至预购人名下；第二，从物权登记的公示与公信效力来看，在同一房屋既初始登记于开发商名下，又预告登记在预购人名下的时候，法律上将这一财产认定为何人的财产呢？与一般观点不同，我们认为应该被认定为预告登记权利人的财产，这也是预告登记的效力优先于初始登记效力的具体表现之一。此种观点，在《民事诉讼法》中也可以得到印证。在强制执行过程中，对于开发商尚未出售的房屋，可以作为开发商的财产进行查封，但如果开发商已经将房屋预售给预购人，预购人办理了商品房买卖预告登记的，预售商品房只能被作为预购人的财产进行查封，而不能被作为开发商的财产进行查封。
从以上分析可以看出：一方面，基于物权登记的公示公信效力和司法行为的强制性，经过预告登记的期房预购人的债权人的利益应当得到优先保护；另一方面，在期房预售合同关系中，房地产开发商并未取得期房所有权，经初始登记的期房法律名义上的所有权虽然归属于房地产开发商，但开发商的这种权利劣后于期房预购人所享有商品房买卖预告登记权。综合以上两个方面的分析，我们不难得出结论：在存在权利冲突的情况下，经预告登记的期房应作为预购人的责任财产，作为预购人对外负债的一般担保，开发商仅有权以预购人的普通债权人的身份地位参与分配；而不能认定经预告登记的期房仍属于开发商的财产，相关利益归开发商独享。
注释：
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《中华人民共和国物权法》第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国物权法》第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《中华人民共和国物权法》第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
程啸.《房屋登记办法》中的预告登记问题——《房屋登记办法研讨之三》.《房屋登记办法》论坛.2008（6）（总第330期）.
《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
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《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，法释〔2002〕16号）：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《房屋登记办法》第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
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