陈莹
摘 要 因城市房价的飞涨和政府调控政策的频发，房屋买卖合同衍生的纠纷增多，本文从住房按揭贷款与房屋买卖的基础关系出发，回归合同法律关系的规范，深入探讨限贷政策对房屋买卖合同履行的影响。
关键词 限贷政策 不可抗力 情势变更
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.306
16年前北京四环房价每平米3000，而今“欲以天公试比高”的房价看哭了多少人。为了抑制城市房价（尤其是一、二线城市房价）的飞涨，全国各地政府不断出台各种形式的限购、禁购、限贷政策，希望通过政策调控，使房地产市场得以平稳发展。由于限购、禁购的规定直接影响到购房人物权变动登记的实现，因此政策实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础因限购、禁购规定已发生根本改变，购房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。因此，虽然至今未有明文规定将限购当作“不可抗力”，但各地法院基本按照处理“因不可抗力致使不能实现合同目的”的方式判令解除房屋买卖合同，购房人无需承担违约责任。然而，关于限贷政策对房屋买卖合同履行的影响，学者看法不一，各地法院判决亦有所不同。北京海淀区人民法院判决认为已有多套住房因新政无法贷款可以解除房屋买卖合同， 而深圳法院对与之类似的案情却作出相反的判决。
为从法律上厘清限贷政策对房屋买卖合同履行的影响，笔者试图从各地法院为解决阶段性问题出台的各项规定中“抽身”而出，从住房按揭贷款与房屋买卖的基础关系出发，回归合同法律关系的规范，深入探讨该问题。
一、住房按揭贷款仅是房屋买卖合同项下购房人支付购房款的方式之一，它与房屋买卖合同属于不同的法律关系
鉴于近年来高企的房价，按揭贷款购房已经成为购房人的常态选择，然而正是因为这种日渐常态化的购房方式渐渐模糊了住房按揭贷款与房屋买卖这两个不同的法律关系。
房屋买卖合同是购房人与卖房人之间就房屋出售形成的法律关系，合同当事人就标的房屋的状况、出售价格、付款方式、交付时间、违约责任等进行约定。住房按揭贷款关系则至少包括以下两层法律关系：一是借款人（购房人）与贷款人（金融机构）之间的借款法律关系；二是借款人（购房人）与贷款人（金融机构）之间以借款人所购房屋作为借款担保的抵押担保法律关系。如购房人所购房屋为一手房，则住房按揭贷款关系还包括开发商与贷款人（金融机构）之间关于借款人（购房人）偿还按揭款项的保证担保法律关系。
虽然在实践中住房按揭贷款关系与房屋买卖关系常常为了实现同一个目的——购买房屋而交织在一起，但是从上述分析，我们不难看出，无论是法律关系的主体、客体还是具体的权利义务内容，住房按揭贷款和房屋买卖都是截然不同的。既然如此，当我们在分析限贷政策对房屋买卖合同履行的影响时，就不能把贷款政策的改变直接作为房屋买卖合同的一部分来看待，而应当将其作为影响房屋买卖合同中付款义务履行的一个外因加以分析。
二、房屋买卖关系的履行首先应遵循当事人的意思自治
房屋买卖法律关系是发生在平等主体的购房人与卖房人之间的权利义务关系，作为平等主体之间的一种民事法律关系，应遵从意思自治原则，在不违反法律禁止性规定的前提下，由当事人自主创设并处分相关的权利义务并遵照执行。意思自治原则起源于罗马法，在市场经济发展的现代社会，意思自治对于私权保护进而实现自由的价值追求具有重要意义，其作为民法基本原则之一的地位是毋庸置疑的。
因此，如果购房人和卖房人在房屋买卖合同中已经协商确定购房人通过申请住房按揭贷款的方式支付部分购房款，并约定一旦住房按揭贷款无法取得或者无法全部取得时的处理方式，则应尊重当事人的选择和约定，任何一方不能以房屋买卖合同签订之后贷款政策的改变为由推翻或取代房屋买卖合同已然约定的处理方式。
在房屋买卖合同的履行中充分尊重当事人的意思自治，方有利于行为人预测自主行为产生的法律后果，节约交易成本，促使争议的快速解决，维护法律体系的稳定。 人民法院依照意思自治原则处理纠纷，可以引导民事主体对商业行为作出慎重选择和约定，促进社会经济法律关系的稳定。
三、限贷政策是否构成“不可抗力”
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依据前述法律规定，如果限贷政策属于不可抗力，则购房人不仅可以以此为由解除合同，还可以以此为由全部或部分免除责任。那么限贷政策究竟是否属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”呢？实务界观点不同。认为限贷政策属于“不可抗力”的，其理由大体为各级政府出台限贷政策是当事人在订立合同时不能预料的，也是订立合同之后不能克服的。
笔者对此持不同看法。首先，各级政府出台限贷政策早有先例，在今时今日订立房屋买卖合同，当事人完全可以预见限贷政策随时可能出现；其次，如本文第一部分所述，住房按揭贷款与房屋买卖是不同的法律关系，住房按揭贷款需要房屋買卖合同当事人以外的第三方（金融机构）的配合方能取得，因此购房人在订立房屋买卖合同，选择付款方式时应当充分预计到第三方（金融机构）有可能无法按照预期发放住房按揭贷款并充分准备好一旦发生此种情况如何筹集资金支付购房款。简言之，购房人应当备有“可以克服”限贷政策带来的付款方式无法如约实现的替代方案。这是对购房人购买房屋如此大宗物品时必须具备的市场风险考量的合理预期；因此，限贷政策不构成“不可抗力”。
四、限贷政策是否构成“情势变更”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”按照前述法律规定，构成“情势变更”须同时满足以下条件：第一，合同成立后客观情况发生了重大变化（该变化不属于商业风险，非不可抗力造成）；第二，当事人在订立合同时无法预见到客观情况的变化；第三，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。
由于商业风险与情势变更在实务中难以区分，为防止当事人规避或转嫁商业风险，也为了防止法官滥用自由裁量导致交易的不稳定，最高人民法院对于情势变更的适用是十分慎重的，不仅专门对合理区分情势变更与商业风险进行了规范， 而且各地人民法院在实务中适用情势变更原则上须经省级人民法院的批准。
笔者认为：首先，由于商业风险缺乏统一的定义，故情势变更和商业风险的区分更多的是法律价值在个案的体现。也就是说，情势变更与商业风险这“一墙之隔”主要取决于将房屋买卖合同关系中哪些因素列为正常变动的范畴。以限贷政策已经多次发生过的现在来说，贷款政策的改变理应属于正常变动的事项。当事人在订立房屋买卖合同时完全可以，也完全应该预见到贷款政策的改变。其次，继续履行合同不构成显失公平或者不能实现合同目的。作为对意思自治原则的调整，情势变更的意义在于使合同不违反公平正义的原则。还是基于对购房人购买房屋如此大宗物品时必须具备的市场风险考量的合理预期，笔者认为贷款政策的改变不影响合同价款和其他的权利义务关系，不构成显失公平。限贷政策亦不会当然影响到购房人实现取得房屋所有权，卖房人实现取得房屋对价款的合同的的。
五、限贷政策下房屋买卖合同法律问题的处理原则
基于前述住房按揭贷款合同和房屋买卖合同基础法律关系的分析，以及限贷政策是否构成“不可抗力”、“情势变更”的探讨，笔者认为在处理限贷政策对房屋买卖合同履行的影响时应秉承以下原则：
第一，充分尊重当事人的意思自治，依照房屋买卖合同中约定的住房按揭贷款无法取得或者无法全部取得时的处理方式加以处理。禁止当事人以房屋买卖合同签订之后限贷政策的出台而简单否定之前在房屋买卖合同中已然作出的约定。
第二，在房屋买卖合同没有约定住房按揭贷款无法取得或者无法全部取得时的处理方式时，除非符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 否则宜认定房屋买卖合同应继续履行。如购房人不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，却以限贷政策为由拒不履行房屋买卖合同的，卖房人有权选择继续履行合同或者解除合同，并有权要求购房人承担相应的违约责任。
实践中有的法院因顾虑到如判决继续履行房屋买卖合同，购房人受限贷政策影响无力或者难以支付购房款，实质上无法继续履行合同，就不敢作出继续履行房屋买卖合同的判决，径行判令解除房屋买卖合同。笔者认为，在案件的审理阶段，应从法律理解和适用出发，不能从案件判决可能产生的结果来倒推适用法律，更不宜过多考量判决可能产生的社会效应，并以此倒推指导判决的内容。而且，卖房人为了自身利益的最大化必然会衡量购房人的付款能力进而作出要求其继续履行合同或者解除合同的理性选择。
综上所述，笔者认为因限贷政策影响产生的房屋买卖合同纠纷，应回归民事法律的本质解决之，尊重当事人对付款方式以及相应的违约责任的约定，在没有法定解除或约定解除事由出现时，宜判决继续履行房屋买卖合同以保护市场经济关系的稳定，并进而指导民事主体在社会经济活动中作出更为慎重的决策。
注释：
“新国十条”属于重大變化，退房纠纷首度作出判决，法院支持解除合同.北京晚报.2010年7月29日.
王玉佩.浅析民法中的意思自治原则.法制博览.2014，6（下）.
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年7月）规定：人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
