摘 要 随着我国经济的持续发展，房地产领域热度不减，房屋买卖过程中出现了很多新情况、新问题。合同撤销权诉讼是律师代理民事诉讼案件中的难点，房屋买卖合同有其特殊性，对律师的专业性要求更高。本文从撤销权的概念、特点入手，再通过对各类撤销权案例进行分析，把理论和实务相结合，化抽象为具体，对房屋买卖合同业务中的撤销权诉讼进行归纳总结，从而提高该类业务的实务操作能力。
关键词 撤销权 房屋买卖 合同 撤销权 律师实务
作者简介：兰先锋，浙江泽厚（丽水）律师事务所，二级律师，研究方向：房地产。
中图分类号：D926.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.11.237
一、撤销权的概念
撤销权可以分为合同当事人的撤销权和债权人撤销权。合同撤销权是指当事人所签合同欠缺一定的生效要件，或合同违背法律基本价值取向，将损害一方当事人权益，该当事人享有的以其单方意思表示请求司法机关撤销已成立的合同，使其停止履行的一种民事权力。债权人撤销权即《合同法》第七十四条所规定的因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，或者以不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人有权请求人民法院撤销债务人的行为。这里的债权人应作广义的解释。因律师办案中都会涉及，故本文都将提到。
二、房屋买卖合同的特征
房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并且转移所有权给买受人，买受人支付对价的买卖合同。这一合同的法律特征既有买卖合同的一般性特征，又有其自身的特点，第一，在合同分类上，它属于诺成性合同、双务合同、以及有偿性合同。第二，它的标的物特殊，为不动产之房屋，价值较大，所有权的转移必须办理产权转移登记。第三，在合同形式上，它是要式合同。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，当事人应当签订书面转让合同。研究房屋买卖合同的撤销权需要考虑到该合同的上述特殊性。
三、与房屋买卖合同有关的撤销权种类及其区别
单从与房屋买卖合同有关的撤销权来说，撤销权作为我国民事法律的一项法律制度，法律渊源主要见于以下四个方面：
一是《民法通则》第五十九条，撤销的理由有二，行为人对行为内容有重大误解和显失公平。
二是《合同法》第四十七、第四十八条，撤销的理由是在限制行为能力人、无权代理人订立的合同中，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，第五十四条，是撤销权实务中最为通俗最为广泛应用者，撤销理由包括三方面，因重大误解订立、显失公平、一方以欺诈/胁迫或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立合同。第七十四条，撤销理由是债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，损害债权人利益，属于债权人撤销权。
三是《民事诉讼法》第五十六条中，可以请求撤销的情形是：民事诉讼中的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据能够证明法院已发生法律效力的判决、裁定、调解书的部份或全部内容错误，损害其民事权益。这一撤销权的特别之处是——要求撤销的对象是法院生效的法律文书，而不是房屋买卖本身，属于特殊撤销权。
四是《物权法》第一百零一条及《物权法解释一》第十二条中设定的按份共有人的撤销权，即“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人有权主张优先购买权”，当这一优先购买权受到侵害时，其有权请求法院撤销其他人对共有份额的买卖。
对于各种撤销权的区分，我们可以从以下几方面进行考察：
从撤销权行使的主体来说，由合同一方当事人行使的撤销权是《民法通则》第五十九条、《合同法》第五十四条中规定的撤销权；由第三人或善意相对人行使的是《合同法》第四十八条、第七十四条以及《民事诉讼法》第五十六条规定的撤销权。共有人的撤销权也是由法律上的第三人来行使。
从撤销权的诉讼时效或除斥期间来看，《民法通则》没有规定撤销权的诉讼时效。《合同法》第四十八条规定的权利期限是“合同被追认之前”；《合同法》第五十四条规定了除斥期间是“自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内”，第七十四条的撤销权也作了同样的规定，并增加了“自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定。《民事诉讼法》第五十六的撤销权除斥期间是“自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”。根据《物权法解释一》第十一条规定，共有人的撤销权行使期限最低为15天，不论其他共有人在通知中限定了多少天或没有限定；转让人未通知，且无法确定權利人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
如果当事人是主张物权请求权有关的撤销权，目前已经明确，不受诉讼时效限制。
从撤销的后果来看，房屋买卖合同一般是一方返还房屋，另一方退还房款，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，一般是房租损失或资金利息。《合同法》第七十四条的后果则会导致已完成的房屋买卖被撤销；《民事诉讼法》第五十六条撤销权的后果是已生效的法律文书被撤销。《物权法》规定的撤销权被法院支持后，原买卖合同撤销，撤销权人应当按“同等条件”购买房屋。
从法院的结案方式上看，撤销权的案件都只能是判决结案（仲裁委员会是裁决），而不存在调解结案方式。案外和解，一方达到目的后原告撤诉结案的则是例外情形。
从管辖权来看，由买卖双方行使的撤销权可以由合同来约定纠纷解决是采用诉讼或仲裁方式，而由第三人行使的撤销权只能向法院起诉，不存在仲裁方式。
四、与房屋买卖有关的几种撤销权案例
法律条文是抽象的，高度概括的，而案例是具体生动的，研究法律都需要借助案例进行说明，下面通过一些较为典型的案例对上文提到的撤销权逐一进行解读。
（一）因各种欺诈行为发生的撤销权
2005年，原告兰某向被告李某购买汽车修理厂，合同签定后，全部付清18万元价款，经营一个月后发现该修理厂已被当地政府列入拆迁范围。再如，“凶宅”买卖合同：2013年3月原告虞某（买受人）与被告张某（出卖人）在房产中介的介绍下签订《房屋买卖合同》，向被告购买住宅一套，价款98万元。正当原告卖掉自己的房屋准备搬入居住时，原告获悉2011年9月份涉案房屋发生租客跳楼自杀当场死亡的事件。遂起诉要求撤销《房屋买卖合同》，退还已付购房款45万元并赔偿损失35000元。法院判决支持合同撤销权 。endprint
法律对何为“凶宅”没有明确规定，一般是指房屋内曾经发生自然人非正常死亡的事件，给居住者带来恐惧感或不适感，降低当事人的购买意愿，致使房屋价值贬值的房屋。从诚实信用原则出发，出卖人应当负有披露“凶宅”信息的义务，没有披露就构成不作为，属于民法理论中“欺诈”的情形。被告隐瞒房屋系凶宅的事实，违背公序良俗和公共道德，居住这类房屋必然会对居住人心理上造成重大影响，不论居住人是有神论者还是无神论者，何况迷信与科学的界限有时难以划清，在思想观念多元化的当今社会，不能一律要求每个人都是唯物主义者。
欺诈是指行为人故意制造假相、隐瞒事实的真相并可能使他人误解上当的行为。虚假陈述是“作为”，应该告知而不告知，使对方作出了错误的意思表示，是“不作为”。欺诈的结果是使交易对象不能实现期望中的交易目的，违背了诚实信用原则，破坏了交易规则，一方受益而另一方受害。
前述二个案件都属于“应当告知而不告知”，“隐瞒事实”，构成“欺诈”，应适用《合同法》第五十四条规定予以撤销。
（二）因没有代理权而发生的撤销权
2015年10月，经中介介绍，张某夫妻（买受人）向王某（女，已婚，夫妻关系不和，其夫李某长期在广东经商）一人购买丽水市绿城小区房屋一套，价款180万元，因缺乏法律知识，《房屋买卖合同》中的出卖人由女方母亲代签（没有书面委托书），并且收取了80万元的房款，约定政府通知可以过户时即办理过户手续。2016年7月买方搬入房屋居住，10月份男方回丽水后不同意追认，经笔者参与协调，在买方同意增加5万元房款后男方同意完善《房屋买卖合同》。本案就是《合同法》第四十八条规定的无权代理人签订的可撤销合同。如果男方坚持不追认、不重签合同的，该合同有被撤销的风险。合同撤销后，买方难以收回已支付的80万元房款，因为王某的母亲有赌博恶习，房款已经挥霍一空，买方又不能要求查封涉案房产，法院判决后将难以执行。
（三）关于“学区房”—注意区分解除权还是撤销权
择校问题是教育界的热门话题，为了迎合家长的择校心理，多卖房快卖房，学区房就成了开发商的宣传噱头，引发了一些社会问题。
家住重庆市九龙坡区宫和-西香郡的业主称，买房时，开发商承诺小区孩子可以就读恒大小学，但今年恒大小学突然通知不招西香郡的孩子了，开发商一直装聋作哑，问题无法处理。记者从富州新城的社区主任处了解到，李某在2009年与开发商签的合同中，明确约定子女能够就读重庆八中，但在承诺的时间内，八中未修建完成，以后的合同中开发商就不再写这一条了……
有的开发商把这一内容写进了销售合同，形成正式约定，有的写在宣传资料上。对于后者，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对合同的订立及房屋销售价格的确定有重大影响的，即使未载入合同，也应视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。如果合同中约定了“买这套房是为了孩子能够在附近X学校就读”这是合同目的，当这一目的达不到时，依照《合同法》第九十四条第（四）项可以行使合同解除权，而不是撤销权。如果合同没有这种约定，学区房只是一个幌子，则买房人可以以欺诈为由行使撤销权。
（四）侵犯夫妻共同共有权由共有人行使的撤销权
2005年，丽水有对夫妻，女方长期在国外做服装业务，收入较高，男方在丽水，没有工作。他们在丽水市区有一套房屋。男方意识到收入水平相差悬殊，女方迟早会提出离婚，于是伪造了武汉公证处的公证书，内容是女方已授权男方全权处理房屋。之后，男方单方以42万元价格出售房屋，并且过户完毕。
类似问题全国并不鲜见。结合《北京纪要》第六、第七条规定，对于合同的效力、撤销权的认定，笔者认为需考虑以下问题，具体问题具体分析：
1.房产证上是一人名字还是二人名字。如果是一人名字，则该方单独对外所签合同有效。如果是二人名字，则存在无权处分之情形，存在撤销权行使的情形。
2.是否已经办理过户登记手续。已经过户登记的，一般要维护交易稳定性，不予解除或撤销；如果未过户，则存在解除或撤銷的可能。
3.购买人是否属于“善意第三人”。如果属于善意第三人，则合同不能撤销；反之，则存在撤销的可能，夫妻另一方可以要求撤销合同，追回房屋。
前述案例中，购买人属于善意第三人，付清了房款，办理了过户登记，女方不能要求撤销合同。女方只能起诉男方，要求赔偿损失。伪造公文的刑事责任方面则可以向公安机关报案。
（五）侵犯按份共有人优先购买权而产生的撤销权案
原告系某市场服务中心，被告系某食品公司，第三人系购买房屋的自然人。1996年11月，原、被告签订了《营业用房拆建经济补偿协议书》，约定双方共同建造某市场内的房屋，原告占20%权益，被告占80%权益，不论是租是卖均按此比例处理。2001年5月被告发生改制，2002年被告把房产证办在自己名下，2015年7月27日被告与第三人签订合同，以65万元价款出售房屋并办理转移过户。同年7月20日原告向法院起诉，要求撤销买卖合同，赔偿损失13万元。
本案属于《物权法》第一百零一条规定的侵犯按份共有人优先购买权的案件，原告在行使权力时存在以下问题：
1.原告在1996年的协议书中约定取得的是债权，而不是物权。
2.原告主张撤销权时没有同时主张优先购买权。根据《物权法解释一》第十二条第（二）项规定，原告应在诉讼请求中同时提出优先购买的请求。
3.原告主张优先购买权超过除斥期间。根据《物权法解释一》第十一条第（四）项规定，原告应在共有份额权属转移之日（即被告与第三人办理过户登记之日：2015年7月27日）起六个月内，即2016年1月27日之前起诉。原告到2016年7月20日才起诉，超过了除斥期间。endprint
因此，原告的撤销权不应得到支持 。
（六）第三人侵权产生的撤销权案
某酒店的住宿房间被一间一间地分别出售给80个业主，俗称小产权酒店，酒店的经营权又集中发包给他人经营。2015年，酒店的开发商擅自把酒店一楼大厅堂共用空间分隔成4间临街店面出售给第三人，侵害了业主的共有权。业主获知该情况后，联合起诉要求撤销开发商与第三人之间的房屋买卖合同。
在本案中，不论房屋过户与否，第三人均不属于“善意第三人”，因为该标的物属于酒店的公共大厅，处于开放状态，第三人通过查看现场就能发现出让人无处分权这一事实，根据《物权法解释一》第十六条第二款“受让人应当知道转让人无处分权，应当认定受让人具有重大过失”，而其仍然决定购买，在未取得共有人同意的情况下下单购买，损害了80个业主的共同共有权，依法应予撤销。
（七）《民事诉讼法》第56条中第三人的撤销权
案例：郭艳与黄桂华系夫妻，2007年他们购买了一套房屋，登记在黄桂华名下。2012年7月，经中介介绍，黄桂华将房屋卖给孙南，双方签订合同，约定价款291.5万元，签约当天付定金20万元，签约后30日内付款167.5万元，余款104万以公积金贷款方式支付，贷款支付后5日内办理过户手续。履行中，买方支付了定金20万元，8月11日支付65万元，8月29日支付102.5万元。因买方只能贷到公积金92万元限额，卖方要求买方先行支付12万元差额，为此双方发生分歧，9月28日卖方向买方发出《解除合同通知书》，买方寄了《回函》。10月10日，买方转帐支付了12万元。12月份，买方向北京朝阳区法院起诉，要求卖方继续履行合同，协助过户。卖方认为其配偶郭艳对买卖不知情，其系无权处分，反诉要求确认合同无效。一审判决合同继续履行，卖方协助办理协户，剩余房款应在过户时付清。卖方不服，提起上诉，二审维持原判。郭艳在一、二审中均以代理人身份参加诉讼。之后，郭艳以原审判决侵害其房屋共有权为由提起诉讼，要求撤销原审判决。法院驳回了郭艳的诉讼请求。
郭艳的起诉理由不成立，主要有以下三方面不符合法律规定：
1.依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。
2.郭艳知道前面的诉讼已经发生，担任了代理人，但其未申请以共同原告或第三人参加訴讼。
3.有证据证明，郭艳曾经收到买方汇给她的房款15万元，足以证明其知道前面的诉讼。
五、上述撤销权案例对开展房屋买卖律师业务的启示
作为房地产专业的律师，有必要对房屋买卖合同业务中的撤销权进行全面了解，归纳总结，在实务中应注意以下几点：
一是在诉讼业务中，要注意合同无效与撤销权的区别，尤其是代理原告起诉时，要谨慎研究，吃透案情，到底是诉无效还是诉撤销权，诉讼方向错了，接下来就会一错到底。
二是在共有人优先权类撤销诉讼中，除了提出撤销权，还要提出优先购买房屋，否则还是会被法院驳回请求。要主张优先购买的，要和当事人讨论并确定购买方案，资金来源，最好要有银行资金证明开出交给法院。
三是在房屋买卖非诉讼业务中，要做好尽职调查工作，对交易双方的主体、履行能力、履行风险要充分评估。其次是要认真审查房屋买卖合同文本，每次交易都要重新逐条审查，具体问题具体分析，没有放之四海而皆准的合同。再次，要指导当事人合同的全面履行工作，对有关的程序要保证做到位，通知、签字、委托手续等都要做全做细，不能抱有侥幸的心理，因为，很多纠纷的根源是来源于不履行或履行不当。最后，当发现有不足之处时要果断采取补救方法、措施，防止撤销权纠纷的发生。
总之，我们要对房屋买卖合同中的撤销权法律问题进行总结，把理论和实践相结合，同时注意实务中发生的新情况、新问题，提高律师专业化水平。
注释：
凶宅的法律限定及房屋买卖中的披露义务//《中国法院2016年度案例》房屋买卖合同纠纷（第一版）.中国法制出版社.2016.179.
学区房打水漂该找谁说理儿.法制日报.2017年4月16日（308）社区版.
浙江省云和县法院（2016）浙1125民初732号案件.
本案例来源于丽水某酒店业主咨询——笔者注.
《中国法院2016年度案例》房屋买卖合同纠纷（第一版）.中国法制出版社.2016.167.endprint
