摘 要 房地产是当前普通百姓生活中最重要的财富之一，随着社会的发展、人口的增加，每年因为房地产产生的争议问题数不胜数，人民法院是解决房地产纠纷的重要机构，但由于法院在具体的房地产案件审理中对于行政诉讼、民事诉讼及民行交叉问题缺乏统一的标准，经常会出现一些矛盾，基于此，本文主要就房地产纠纷中行民交叉问题的正常程序进行分析讨论，这对于法院解决此类问题有着重要的意义。
关键词 房地产纠纷 行政行为 民事行为 行民交叉 处理程序
作者简介：胡兴成，郑州铁路职业技术学院，副教授，研究方向：民商法、合同法、担保法。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.227
司法的统一性、诉讼程序的协调性、裁判的唯一性是法治国家的重要标志。在对相关的证据进行举证、质证、认证的基础之上，人民法院按照国家民事诉讼法规定的法律法规对案件事实进行判断，并对民事主体的权益进行裁判即民事审判，按照国家行政诉讼规定的法律法规对行政行为的合法性进行判断、裁判即行政审判。由于现阶段我国的法律系统建设还不够完善，法院在解决各种刑事问题、民事问题、行政问题时常常会由于标准不统一导致一些矛盾，严重影响了司法机关的公信力及权威性，本文主要就房地产纠纷为主要研究对象，分析行政与民事交叉问题的常见程序。
一、房地产纠纷中行政与民事交叉问题
具体的房地产纠纷之中既有行政行为又有民事行为，这两种行为关系十分密切，相互关联影响，合法的行政行为必须要建立在有效的民事行为的基础之上。房地产权利是一种对世权，需要进行公示，因此国家相关法律就房地产登记机关的地产登记工作有明确的指示，必须要公示房地产的所有权、他项权以及居住权，这一规定实际上体现了十分明显的行政干预的意味。房地产权属登记过程中，申请人将具有有效民事行为的相关资料整理收集起来提交给房地产管理机关，管理机关收到申请之后做出登记行为。这一过程属于可诉的具体行政行为，在行政诉讼的受案范围之内，但同时，申请材料均是有效的民事行为，各种民事行为之中很容易出现纠纷，因此，这属于民事诉讼的受案范围，民事行为与行政行为存在交叉是十分常见的问题，因此法院在进行民事审判的过程中难免会涉及到行政行为，反之亦然。
（一）与行政行为有关的民事诉讼
1.房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同签订之后因为各种各样的原因经常会出现一房多卖、房屋的性质存在分歧、房屋的实际面积与合同中标明的面积不符等等纠纷。
2.抵押合同纠纷诉讼。房地产抵押是现阶段十分常见的一种行为，房屋所有人面对财务危机时常常会将房屋抵押给银行，我国担保法规定，当债务人因外界或者自身原因没有按时履行债务时，债权人有权利依照相关法律法规将债务人抵押的房地产拍卖或者折价，变卖之后得到的价款优先补偿债务人欠款。实际的房地产抵押过程中，如果债务人没有履行债务，可以由第三人作为抵押人向法院提出诉讼，这本身属于民事审判，但诉讼过程中抵押权人必须要提供他项权证，这其中又会牵扯到行政行为。
3.夫妻财产分割纠纷诉讼。新婚姻法出台之后，国家对于夫妻双方的财产问题有了明确的规定，但总体而言，不动产的立法还不够完善。现阶段，大多数家庭在登记房屋的权属时都是以夫妻双方中的一方的名义进行，一旦夫妻双方感情出现危机，房产署名方可以持房产证处理房产，转移登记，这必然会产生财产分割纠纷，现阶段民事诉讼之中一个十分重要的问题即如何确认房地产权属登记这一行政行为。
4.继承纠纷诉讼。房地产继承过程中经常会产生这类纠纷，如果纠纷发生在房地产权属转移登记之前，该纠纷属于民事诉讼，反之则属于民事与行政交叉问题。
5.赠与纠纷诉讼。合同法中明确规定，除了公益捐赠之外所有的赠与合同都属于实践性合同，必须实际交付之后合同才会生效，不动产赠与生效则以产权转移登记为准，但由于现阶段二手房交易赋税有所增加，部分百姓为了规避税收，采用虚假赠与的手段进行房屋的买卖，一旦出现纠纷产生民事诉讼，法院就需要判断这一行为是属于赠与还是买卖，需要认定权属登记行为的效力。
6.侵权诉讼。百姓的土地使用权及房屋所有权受到侵害时可以提出诉讼在，和本身属于民事案件，但土地侵权纠纷审理的过程中，法院可能会遇到一些行政行为，比如《建筑工程规划许可证》，房屋侵权纠纷审理过程中可能会遇到房屋所有权证等等问题，这些属于行政行为。
7.互换纠纷诉讼。出于房屋的楼层、位置、实际的用途等等因素考虑，房屋所有权人可能还会通过无差价或差价的形式交换不动产，这一过程主要通过相关的合同进行约定，然后由房屋交换双方前往房地产登记机关提交不动产转移申请，但在实际的操作过程中，经常会因为房屋的质量、差价等等问题产生纠纷，当事人向法院提起民事诉讼之后，法院需要对房屋权属登记的效力进行认定，这属于行政问题。
（二）民事行为有关的行政诉讼
1.房地产登记机关没有履行相关的法定职责。房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责，为了监督房地产登记单位工作过程中依法行政，国家的《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》中有明确的规定，行政机关在接到公民、法人、组织等等关于履行法定职责的申请时，从申请日起60日内没有依法履行时，公民、法人、组织可以向法院提起行政诉讼。法院在进行行政审判时必须要严格审查原告提交的申请材料，这些材料之中就包含有一些民事行为。
2.房地产登记机关的他项权登记行为。应申请人的申请，对于房屋抵押等他项权利的设定，房地产登记机关做出的行为。在抵押合同有效的前提条件下进行他项登记才能够取得房屋的抵押权，但在实际的实践过程中，抵押人以及抵押权人就抵押合同是否有效这一问题会产生分歧，进而向法院提起主张抵押合同有效或者撤销他项权登记两种诉讼。
3.诉房地产登记机关初始登记行为。对集体土地进行征用后转化为国有土地或者在国有土地上新建房屋，对房屋的权利进行登记属于初始登记行为。这同样是房屋登记机关的法定职责之一，是认可房屋相关的一些前置行为合法性的重要步骤，商品房销售之前必须要进行初始登记，如果因为初始登记不及时等等原因给当事人带来损失，可以依法向法院提起诉讼。
4.诉房地产登记机关转移登记行为。房屋所有权发生买卖、赠与、转让等等法律行为之后，当事人可以向房地产登记机关提交登记申请，登记机关收到申请之后需要及时的进行登记。一般情况下，转移登记属于民事行为，但具体的时间过程中如果因为当事人双方各种各样的民事行为发生纠纷产生了诉讼，就可能会有行政行为。
5.诉房地产登记机关注销行为。房地产登记单位按照一定的法律法规办理完成权属登记之后，当事人提出否定权属登记行为的申请，登记单位应当事人申请注销房地产登记权属。或者登记单位按照一定的职权否定权属登记行为。
6.诉房地产登记机关变更登记行为。房屋发生扩建、部分拆除、房屋性质变化、面积变化等等改变时，房地产登记机关按照当事人的申请对以上的种种变动情况进行登记。
7.诉房地产登记机关撤销注销行为。撤销注销行为即房地产登记机关根据相关申请或者有关的职权将违法的权属登记行为进行撤销处理，使其恢复到登记之前的状态，该行政行为被撤销之后，根据相关的法律规定具有一定的自始丧失效力，但如果这一效力危害到善意第三人利益、公共利益、集体利益时，则失去这一效力。
二、我国法院处理此类纠纷时的一些做法
就目前来说我国现有的法律法规及司法解释对于行民交叉案件的处理程序、各种程序的顺序等等都没有明确的规定，各级法院在遇到此类问题时大多都是各自为政，处理手段各不相同，目前来说主要有以下五种处理手段：
1.由当事人分别提出行政及民事两种诉讼，法院也分别进行判决。这种做法很容易出现两种判决结果不一致的情况，因此在司法及立法之中都不建议采用这种处理手段。
部分法院在处理此类问题时，将权属登记行为归为民事行为的范畴，将整个纠纷看作民事案件，权属登记行为按照相关的行政行为公定力视为合法，进行民事判决。这种处理方法属于程序“大民事”，没有对权属登记行为进行审查，民事判决中直接认定，按照行政诉讼进行处理时可能会出现合法性审查难以开展、司法不统一等等问题。
2.先行政后民事的处理方法。实际的纠纷过程中如果原告先提起民事诉讼，则暂时中止，行政判决生效之后，再恢复。
3.第三种处理方法，即将权属登记行为看作是民事行为的一部分，进行民事审判，国家相关法律规定司法权优于行政权，因此审查过程中将行政行为当作优势证据，部分法院在进行审判处理时会直接将权属登记行为认定为无效。这种完全通过民事审判的方法存在着一定的局限性。房地产所有权登记公示使得所有权具有对抗力，且相关行政机关已经对登记时的一些民事行为的有效性进行了确认，属于行政确认行为，具有公定力。民事审判时，将权属登记的行政行为纳入行政诉讼受案范围并进行合法性审查与直接作为证据之间存在着矛盾，容易出现同一个法院的行政审判结果与民事审判结果不一致的情况，引起司法混论。此外，行政机关不能作为第三人纳入诉讼之中，但权属登记损害赔偿时诉讼中导致当事人相关权益被损害的原因往往有许多种，房地产登记机关的错误行为也是其一，但民事诉讼并没有这一权利对登记机关进行审判。
4.行政附带民事的处理方法。民事争议在行政判决时一起处理。在立法层面上说，这种方法最佳，符合司法统一、正当程序及公正效率原则，有利于法院内部合理配置司法资源，是我国立法未来重要的发展方向，但就目前来说，在权属登记这一问题并没有制定行政附带民事审理的法律依据。
三、结语
民事行为与行政行为调整的法律存在较大的区别，行政行为受到公法调整，但民事行为则主要受私法调整，但无论是私法还是公法，房地产权利关联的行政行为就民事行为的目的与指向应始终保持一致，关联人产生纠纷之后法院对这类问题的审判结果也应该是一样的。由于我国现阶段就行政与民事交叉问题相关的法律法规建设还不够完善，实际的房地产纠纷过程中很容易出现各种问题，本文主要就房地产纠纷中行政与民事交叉的问题进行了简单的总结，分析了现阶段我国各级法院在处理此类问题时的各种程序，就它们的优缺点进行了粗浅的讨论，仅为司法部门的相关工作提供参考。
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