唐冰欣 王梦君
摘要 在“互聯网+”的背景下，房产众筹作为一种新型融资模式发展迅速。国内房产众筹项目数量众多，模式多元化，涉足房产企业不断增多，项目涉及范围不断扩大，但总体规模相对较少。房产众筹迅速发展的背后存在诸多法律风险、信用风险。文章通过收集整理现有数据，对我国房产众筹现状进行梳理，分析房产众筹项目涉及的法律问题，以期更好地发挥其作用。
关键词 房产众筹 运行模式 产品房产众筹 股权房产众筹
中图分类号：F293.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330
自2014年3月4日在中关村募集的“沧州众筹建房项目”开始，房产众筹在我国开始了爆发式发展。在房产众筹爆发式发展的背后，其实是房地产行业的整体下滑。国家统计局发布的《2014年1-11月份全国房地产开发和销售情况》数据显示：1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。。房地产行业销售情况整体下滑，开发商资金回笼困难；而市面上房源价格居高不下，房地产市场供求关系愈发失衡，房地产行业如何降低库存房产、解决融资问题已迫在眉睫。
与此同时，中央政府发布各项指导意见，大力推动“互联网+”行业，支持互联网金融发展，在政府支持以及商业判断的背景下，国内各大房地产商纷纷与互联网金融机构合作，推出房产众筹项目。
一、房产众筹的界定
房产众筹起源于美国，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出台的背景下，2012年初由Fundfise网站率先将众筹方式引入房地产行业，在华盛顿地区发起房产众筹项目。目前，Fund-rise公司与RealtyMogul公司是美国最知名的房产众筹公司，根据两家网站页面信息显示，仅该两家公司发起投资的房产众筹项目累计价值已达50亿美金。
众筹一词本是舶来品，译自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非营利的目的，通过互联网平台为特定项目或公司提供资金支持。众筹是一种“众包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。众包是互联网概念，是指通过网络在大量人群中征集服务、技术、知识、金钱等，积少成多。因此，众筹的本质可以视为针对资金的众包。替代性金融是相对传统金融方式而言，是指在传统金融体系以外的融资方式和渠道，例如通过网络融资、P2P金融。房产众筹，简单地说就是将众筹这一融资方式运用到房地产行业，包括相关物业权益。根据上述解释，房产众筹是指通过互联网形式面向大众公开进行的与房产项目相关的投融资行为，从目前国内实践来看众筹标的主要集中在城市商业住房房产、营业性房产以及相关物业管理权利。
对于众筹的分类，以投资回报形式为标准，可分为四类：公益型众筹、产品型众筹、借贷型众筹和股权型众筹。但是具体到房产众筹的分类，理论尚未形成统一，实践中更是纷繁芜杂。笔者借鉴众筹分类标准，并结合房产众筹项目，认为房产众筹可以划分为以下三种类型：产品型房产众筹、借贷型房产众筹和股权型房产众筹。我国房产众筹发展时间较短，各大众筹平台对于房产众筹的模式尚处于摸索阶段，因此市场上出现许多利用众筹噱头进行房产营销的项目。例如京东金融的“屋莫愁项目”，众筹支持者支持2万元，以获得购房优惠5万的资格；万科地产在广州进行的众筹拍卖项目，将拍得资金作为收益一次性回报给消费者。而上述项目均是将众筹模式简单的运用至房产营销环节，并没有进行本质上的金融创新，并不是本文所讨论的房产众筹。
以法律视角观之，产品型房产众筹，指面向潜在购房者募集资金用于房产开发、建设，待房产项目竣工后向支持者交付房屋的众筹方式。支持者的目的是为了获取房产本身，因此通常会与发起人围绕“购房”这一将来行为签订合同。二者之间的权利义务关系应受合同法、城市房地产管理法、商品房预售管理办法等相关法律法规的调整。
相对而言，借贷型房产众筹与股权型房产众筹的投资性更加明显。借贷型房产众筹中支持者与发起人之间是债权债务关系，支持者提供资金目的是为获得利息回报；股权型房产众筹中，支持者提供资金获得发起人的股权或股权份额，以期将来能够获得股权增值或公司分红。实践中最常见的为产品型房产众筹与股权型房产众筹。
二、我国房产众筹行业发展现状分析
（一）国家政氛风向
房产众筹迅速发展的原因之一是国家政策方向的日趋明朗化。2015年3月，国务院发布“关于深化体制机制改革加快实施创新驱动发展战略若干意见”中，提出在我国开展股权众筹试点工作。2015年5月1日，国务院发布《国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》中肯定了互联网金融为拓宽创业投融资渠道所起的积极作用，鼓励开展股权众筹融资试点，积极探索和规范发展互联网金融，促进大众创业。2015年6月16日，国务院发布《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，指出支持互联网金融发展，引导和鼓励众筹平台规范发展。2015年7月4日，国务院发布《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，其中出现“互联网金融”这个关键词共15次，并且还强调要促进互联网金融健康发展，培育一批具有行业影响力的互联网金融创新型企业。2014年12月19日，中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法（试行）征求意见稿》（以下简称私募股权众筹征求意见稿），该意见稿对股权众筹的性质、股权众筹平台定位、投资者保护等方面做出了相关规定；2015年1月，八家股权众筹互联网企业成为证券业协会的认证会员。这标志着众筹行业，尤其是股权众筹被纳入监管体制内，并逐步进入正轨发展阶段。
（二）国内房产众筹现状
我国房产众筹发展时间虽然不长，但是发展十分迅速，截至2016年2月，共有34家众筹平台开展房产众筹项目。在这些平台中，有些是专门从事房产众筹项目的平台，如中筹金网、平安好房网、房金所等平台；也有综合性众筹平台，即房产众筹只是平台众多业务类型之一，如京东众筹、苏宁众筹。房产众筹总项目共计330个，实际众筹资金65166.53万元。其中，在上线的众筹项目中，成功众筹项目265个，占总项目数的80.3%，项目平均融资金额为245.9万元；正在进行项目37个，占总项目数的11.21%，目前合计实际融资金额306.79万元；宣告失败项目28个，占总项目数的8.48%。由此可以看出，房产众筹项目的成功率较高，项目平均融资金额较低。
另外，基于众筹融资的“众包性”特征，房产众筹项目的支持金额较小，即投资人投资项目的门槛较低。根据网络资料，在可采集数据的229个众筹项目中，投资者支持项目金额分布如下：
（三）典型房产众筹项目
1.产品型典型项目：
2014年3月至今，产品型房产众筹主要有一下四例：中关村“沧州建房”、南京乐居众筹项目、平安好房&碧桂园上海嘉定项目、万通&众筹网众筹筑屋项目。以南京乐居众筹项目为例，该项目由乐居南京股权投资基金管理有限公司设计发布，面向特定人群发布信息，有意向的众筹参与者需参与项目相关活动，确定成为支持者后，与平台方共同商讨项目选址、价格等相关具体问题。待参与人数达标后，开始拍地。拍地成功，参与者交纳首付款并签订购房协议，平台设立房地产投资基金，将众筹融资投入该基金中，同时平台寻找房地产开发商代建房屋，运用房地产投资基金投资标的房屋。
产品型房产众筹的受众主要是潜在购房者，募集资金用于房屋开发、建设，从而最终实现向众筹支持者支付房屋的目标，其设计理念更贴合房产“众筹”概念的本质。不过从实际情况来看，国内践行产品型房产众筹模式的案例并不多，实践难度较高，尚未有成功案例的出现，这是由我国当前房产行业的市场环境和复杂的业务流程决定的。
2.股权型典型项目：
股权型房产众筹是目前我国实践中比较常见的房产众筹类型之一，以平安好房网为例，截至2016年9月，平安好房众筹板块共上线15个，其中国外项目有4个，股权型众筹模式主要集中在国外的几个项目中。
以平安好房网新西兰项目为例，该项目最终认购时间为2015年5月5日24点，认购份数大于或等于20份，项目宣告成功。项目成立后，由众筹发起方负责协助全部众筹参与者在新西兰注册公司（以下简称“A公司”）以购买众筹标的房产，众筹参与者持有众筹产品份额对应A公司相应的股权份额（1份众筹产品对应A公司5%的股权），众筹参与者共同作为A公司的全资股东。A公司签署购房文件并办理相关购房手续，众筹标的房产的唯一产权方为A公司，众筹参与者通过持有A公司的股权从而获得众筹标的房产相应的产权份额。与此同时平台寻找开发商负责标的房产的开发和管理，项目最终获得的收益可包括租金或出售所得，由众筹参与人按比例共享收益。
三、房产众筹的法律问题分析
在不同投资回报形式的作用下，不同类型的房产众筹显现出不同的法律风险。具体来说，产品型房产众筹主要体现在涉嫌违反房屋预售规定，股权型房产众筹主要体现在涉嫌擅自发行股票。
（一）产品型房产众筹的法律问题分析
产品型房产众筹的是以“房产”为回报形式的众筹，众筹支持的最终目的是获得“房产”这一事物，获得产品消费。消费在经济学概念中，是指利用社会产品来满足人们需要的过程。投资是指特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益或是资金增值，在一定时期内向一定领域投放资金或实物的经济行为。因此，投资和消费的区别在于：投资是为了获得收益或资金增值；消费是通过使用事物来满足需求，购买价格是否打折毫无影响。产品型房产重消费轻投资的特性，使其在实践过程中主要存在以下法律风险：第一合同违约与欺诈的风险；第二违反房屋预售规定的风险；第三非法集资建房的风险。限于篇幅问题，本文着重讨论违反房屋预售规定的风险。
产品型房产众筹巧妙的利用了众筹模式而提前锁定未来购房者，与传统房屋销售相比“预售”时间点更提前，但是房屋不是一般生活用品，我国房地产相关法律对商品房预售有严格的规定。房地产项目在完全交付使用之前大体要经历五个阶段，分别是立项阶段、施工阶段、验收阶段、销售及交付阶段，每个阶段又要经过不同的上级主管部分获得相应的行政许可后方能继续下一阶段的工作。例如在立项阶段，开发商取得《国有土地使用权证》后，须向规划局申请《建设用地规划许可证》；在项目设计阶段，须向规划局申请《建设工程规划许可证》；在销售阶段开发商须向房地产管理局申请《预售许可证》和《销售许可证》。
就实践来看，目前绝大部分产品型房产众筹在网上发起众筹时还处在立项阶段，既未获得建设工程规划许可证，开发建设的资金投入也未达规定的标准，那么是否违反了我国《城市房地产管理法》第45条有关规定？以南京乐居众筹为例，拍地成功后，支持者需交纳最低30%的“首付”并签订购房协议，然后再由乐居众筹需找开发商代理建房。从支持者交纳“首付”行为的本质来看，该笔资金是对建成后房屋的提前预定，并将在今后的购房阶段抵充房款，也就是说在众筹筹集的资金实质是提前支付的购房价款，而此时的乐居众筹、开发商均未获得商品房预售资格，明显违反了我国商品房预售方面的规定。即使像广州万科城众筹这类预售型房产众筹，将房屋预售行为包装成后期买房优惠权利，仍然很难認定其符合商品房预售规则。
（二）股权型房产众筹的法律问题分析
我国现行《证券法》第10条第一款明确确立了证券公开发行必须报经有关部门审核；第13条规定了公开发行股票的条件。在一系列规定的前提下，发行人如果想要避开繁琐的审核程序，或者发行人不能满足公开发行的条件，就只能采取“非公开发行”的方式。在“私募股权众筹征求意见稿”声明中，协会认为，选择股权众筹进行融资的中小微企业一般不符合现行公开发行核准的条件，因此股权众筹融资只能采取非公开发行；股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息，不得进行公开宣传、推介或劝诱。无论是从现有法律制度分析得出的结论，还是征求意见稿中的规定，均要求股权众筹进行“非公开”融资。然而，这与股权众筹天生就是对立的。众筹的起源于互联网，互联网是一个开放、公开的平台，一旦将信息放置于互联网上，那么这个信息就是面向大众公开的信息，任何人都可以获取。股权型房产众筹项目通过互联网形式发布项目内容、完成筹资行为，意味着它必然是一个公开的融资活动。
“非公开发行”的另一情况即向特定对象发行且累积不超过200人。对于特定对象的认定，我国《证券法》并未给出规定。学理上认为，“特定对象”是指那些不需要法律提供特殊保护而能够保护自己的投资者。实践中，各国一般都采用财富标准来界定这些投资者。股权型房产众筹实践的一大困难在于用什么样的财富标准来衡量投资者是否合格。对投资者要求过高，不利于项目推广，也不符合“普惠金融”的特性；若对投资者要求过低，又无法实现保护投资者的目的。《私募股权众筹征求意见稿》第14条试图对私募股权众筹的投资者设定标准，“私募股权众筹融资的投资者是指符合下列条件之一的单位或个人：（1）《私募投资基金监督管理暂行办法》规定的合格投资者；（2）投资单个融资项目的最低金额不低于100万元人民币的单位或个人；（3）社会保障基金、企业年金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，以及依法设立并在中国证券投资基金业协会备案的投资计划；（4）净资产不低于1000万元人民币的单位；（5）金融资产不低于300万元人民币或最近三年个人年均收入不低于50万元人民币的个人。上述个人除能提供相关财产、收入证明外，还应当能辨识、判断和承担相应投资风险；（6）证券业协会规定的其他投资者。”以上文中平安好房网新西兰项目为例，筹资者最低投资金额约45万人名币，明显低于征求意见稿中100万的最低投资限额。设定如此严格的投资者标准很少有项目能够达到要求，即使能够符合规定也抛弃了众筹“人多钱少”的优势，无法实现发展普惠金融目标。
四、结论
房产众筹作为互联网金融创新的结果，也是房地产行业在金融、互联网化方面需求的体现，房产众筹行业若想获得真正的发展，需要在符合国家金融监管和法律规定的前提下，实现金融创新。众筹平台和房地产企业要坚持众筹模式创新，同时保持众筹的本质，同时落实各项监管措施要求，完善自身风控制度和资金监管制度，加强信息披露。政府应当建立相关法律制度，以《证券法》修改为契机，规范众筹相关主体行为，设置符合我国实践需要的股权众筹投资制度，构建良好外部环境。
