廖琦
摘 要：本文以研究建立城市三维不动产系统为目的，陈旧的二维技术早已无法满足城市快速发展的步伐，制约了城市的经济建设发展。对于三维技术的研究势在必行。如何搭建三维不动产系统框架、如何进行三维不动产系统建设规划将作为本文研究的重点。分析结果显示，三维不动产系统不仅完全具备技术上的可行性，并且预示着未来的发展前景，将带来新的经济效益。
关键词：三维技术 空间载体 不动产
中图分类号：F590.8 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）11（b）-0119-02
2016年7月重庆主城区不动产登记中心全面上线，率先启动不动产统一登记系统建设和数据整合，顺利完成了职责机构整合和不动产权证“停旧发新”，全力推进不动产统一登记。继往开来，将继续攻坚不动产统一登记改革，完成数据清理整合建库。借此良机，推出一套三维不动产系统，将不动产管理提升了更高平台，助力未来的经济发展建设。
1 不动产系统地位
不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，在不动产范围中，房屋和土地最受关注，集中体现了普通百姓的毕生财富，影响到国民经济发展，备受万众瞩目。不过面对快速发展的城市步伐，目前所运行的二维不动产系统难免显得落后于时代的发展，特别是与不动产自身的财富地位不相匹配。针对城市的三维不动产研究势在必行，部分一线城市早已启动对三维技术的研究。不过可惜还未有一套完整的经验可以借鉴，也都还是纸上谈兵、闭门造车。
2 二维技术不足之处
在明确三维不动产构建框架之前首先需清晰认识目前二维系统所存在的不足之处。现行的不动产系统的基础是以地表权利为核心， 在权利登记形式上主要以二维为基础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的空中、地表和地下权利有效体现出来。无论是视觉质量还是具体的管理层面都很欠缺，其先天性存在四大不足。
2.1 视图不佳
二维所呈现的图形数据不够生动形象，效果呈现落后于时代，甚至部分不动产单元无法有效呈现出来，更无法直观查阅要所需的相关图形信息，呈现效果如同一张生硬的纸制地图，谈不上美观大方，没有立体空间，而重庆又恰好一座充满立体感的城市。陈旧的二维不仅满足不了日常基础的不动产权属管理，也难以作为城市面貌图对外展示，与实际的建设发展需求存在差距，急需提高。
2.2 数据繁杂
伴随着城市建设的快速扩张，特别是近几年来，地产行业井喷式的高速发展，大量高层、异形建筑相继拔地而起。人们对于建筑的要求早已不只是简单的方盒式居住工具，而是赋予了建筑越来越多的象征意义、艺术价值。每个建筑物都倾注了设计师的心血，地标式建筑不断刷新，对于楼盘数据的管理要求也越来越高。由于传统的二维技术缺乏有效的空间载体，面对城市多样化、立体化发展，空间权属分布日益复杂，对于越来越多异形房屋而言，难以精确定位，易产生大量的权属重叠，无法进行精细化、准确化的权属信息管理。
2.3 权属不清
伴随着房屋财产意识提高，房产权属备受关注，房屋的权属承载了太多人终身的辛勤付出。受传统技术限制，存在大量信息重叠、不明晰等情况，极容易产生大量权属纠纷，产生社会的不稳定因素。例如本市许多乡镇地区，受历史法律技术等手段限制，居民在房屋搭建时随意性太强，一栋老房屋往往由多户居民共同拥有，产权证上的附图又往往因历史条件限制过于简单，违章搭建情况严重，情况复杂，很容易产生权属纠纷。特别在拆迁重建过程中，给土地房屋工作的开展带来极大不便，处理不当会带来很坏社会影响。
2.4 计算不足
二维数据较三维而言管理相对落后，面对高层、异形等建筑的数据分析显得力不从心，而我们身处大数据时代，对于各种数据的计算分析对于商业社会而言无异于抢占先机，在不久的未来这将是一个实实在在的大蛋糕，特别对于房地产投资咨询有着特殊的意义。例如同样的一幢江景房，计算分析出因楼层、朝向、户型、位置等差异所带来的投资回报率差异；或同幢学区房因不同房屋周边噪音大小等因素分析出对租金价格的影响；更有甚者，对于期房客戶而言，通过三维技术帮助他们对于购房有了更直观的感受。这些对于投资者而言都是宝贵的第一手资料，目前的二维面临落后于时代的窘境，三维蓄势待发。
3 三维科技的技术框架
因本市独特的山地地形造就了与众不同的都市景观，相较于平原城市而言，我们的城市更加立体，所需技术难度更高，所显现的效果也会更好。一旦项目成功上线，必将吸引大众关注，一鸣惊人。
三维不动产系统技术框架的建立首先是建立空间载体，快速、廉价地获得大批量准确的三维数据，并建立三维城市区域模型，把地表、空中、地下，甚至建筑物内部结构结合起来。其次是把传统二维各项数据与三维数据库模型有效匹配， 把不动产个体有效地表达出来并附有相关属性，以上是三维不动产基础理论。具体的技术方案如下：首先利用无人机机载测绘和遥感航拍对城市进行影像拍摄和各项测绘数据采集，充分利用现代测绘技术，在x-y平面直角坐标系中添加z坐标。三维物理模型的建立用于反映各空间实体的几何结构，每一个建筑单位的空间位置和相对位置均需明确，实现不动产的空间位置、状态及空间权范围的清晰表达，对于少量特殊建筑、地标性建筑等当航拍遥感技术无法清晰准确给予采集时，必须结合建筑的工程竣工图和人工实地拍摄来加以弥补。前期的物理框架构建非常重要，空间载体是整个项目的基础，需要多次补录。然后对收集的各项基础数据进行技术处理，再运用专业软件建立三维城市模型。在此基础上与传统二维系统内部数据进行对应匹配，保证每个不动产单位不仅可以有效地将三维效果呈现，而且附有具体的属性数据资料，对于三维系统里面添加的各不动产单位数据必须经过数据检查，这部分工作虽然繁杂但很有必要，避免出现大量数据错误。以上两部分工作顺利完成运行后，再对系统进行美化处理，让其更加便于操作、更加人性化，这样三维不动产系统基本完成。
4 三维不动产建设规划
“完美的成果”不可能一蹴而就，需要大量投入，可谓是风险投资。要保证系统的顺利建立，首先就需要一个尽量完整的规划方案去打动投资者。作为创新者肯定需要比后来者投入更多的各项成本，不过我们必须将这个成本尽量降低，将投资的风险尽量进行分摊。首先，应选择一个热点区域进行模范打造，以此引发全市关注，吸引资金支持、积累经验、分摊风险。这样前期投入相对较少，为后面的工作做铺垫准备，减低了投资的风险。与此同时，可以得到市场的各项反馈，进而判断下一步的路线方案、研发进度等具体细节。根据此成功经验，足以为后续工作的开展提供足够的支持，尽可能暴露问题并解决。
5 结语
面对如此惨烈的市场竞争，逆水行舟不进则退。没有一项测绘技术是一成不变，对于终身学习者，唯有始终保持危机意识，与时俱进，才能立于不败之地。率先开展三维不动产系统研究工作，借不动产东风，造强势品牌，储强劲力量，百尺竿头更进一步。
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