韩志娟 张勇
摘要：随着社会经济的发展和进步，我国的房地产和采矿业得到了较快的发展。从这些不动产的变化可以看出，在测量技术的具体应用中制定了相关的标准和规范。但是，现如今仍然存在一些与不动产测量技术不相容的问题，因此对这些问题的控制和管理非常重要。基于此，本文首先对不动产测量的概念进行了详细的论述，接着系统阐述了我国不动产测量中存在的问题及现代测量技术的具体应用，希望可以为我国不动产的测量工作的有序开展提供参考和借鉴。
关键词：现代测量技术;不动产测量;问题;具体应用
Research on the Application of Modern Measurement Technology in Real Estate Measurement
HAN Zhijuan ZHANG Yong
Binzhou City Real Estate Transaction Registration Center Binzhou， Shandong Province 256600 China
Abstract： With the development and progress of social economy， my country's real estate and mining industries have developed rapidly. It can be seen from these changes in real estate that relevant standards and norms have been formulated in the specific application of measurement technology. However， there are still some incompatibility problems with real estate measurement technology， so the control and management of these problems is very important. To this end， this article first discusses the concept of real estate measurement in detail， and then systematically explains the problems in real estate measurement in my country and the specific application of modern measurement technology， hoping to provide reference and reference for the orderly development of real estate measurement in my country.
Key Words： Modern measurement technology; Real estate measurement; Problem; Specific application
不动产测绘技术贯穿于整个工程中，在地产工程项目中，必须对建设用地和房产的总建筑面积实施精准计量。该测量技术在应用于土地开发与建设管理等项目的全过程中，计量数据对于工程后期管理工作的有序进行及项目投资的有效核算，起着举足轻重的作用。但根据当前的工程实践工作状况分析，在开展不动产测量工作时还存在着若干问题。一方面，技术问题对整个测量工作产生的重大影響;另一方面，测量人员的职责范围也影响着整个工作的顺利进行。同时，为了能够更好地把测量科学技术运用于实际不动产测量中，必须不断加强测量管理，并提高其技术水平。
1不动产测量基本概述
不动产测量工作主要分为现代地籍测量和房屋监测这2个主要组成部分，测量成果是现代土地利用研究与管理工作的重要基础。现代地籍测量活动主要在于不动产投资测量中，其中地籍测量、地籍图监测和地籍控制测量都是现代地籍测量的重要内容。现代地籍测量活动应当具有如下4个特点：（1）由地方政府部门作为测量的主导力量，测量工作应当具有国家特点;（2）将最准确详细的测量信息用于土地管理;（3）不动产测量工作必须以地籍调查结果为基础;（4）实测技术非常丰富。地籍图、边界点和属性等也是在实际测定中需要充分考虑的重要因素;而房产测定主要用于对房产和有关建筑进行测定，以判断房产的数量、所有权和利用情况。测定的成果对国内当前的城市规划建设有着很大的参考价值。同时，它又是证明房产开发使用、所有权清晰、管理清晰的主要证据。
2不动产测量中存在的问题
由于市场经济的蓬勃发展，经济活动中需要广泛应用到房地产的测量，这就需要对测量结果进行高效、系统的分类整理，从而获取大量有价值的数据，这些数据可用于城市规划、建设和住房系统，提供改革、城市发展等基础数据和信息。在当前房地产登记认证新形势下，不动产测量是确认产权的根本依据，也是解决房地产相关纠纷的有力依据，并能够有效保护业主的合法权益;但任何勘测错误都会侵犯业主的权益，甚至造成无谓的纠纷。所以，不动产实际测量成果的准确度必不可少。不过，目前在不动产实际测量工作中，还面临着许多问题，这也就大幅度降低了测量成果的准确性，也不利于现代测量科学技术的久远发展。就目前不动产测量现状来分析具体可以包括以下3个问题.
2.1层高和净高划分不明确
在对不动产测量过程中，往往会提及层高与净高，但不少情形下这2个概念模糊不清，或者用层高来取代净高或净高作为层高来使用。其实，许多不动产测量规范都清楚界定了楼面标高的概念，如楼面与楼层之间的垂直距离、楼层与屋顶之间的间隔、上下楼层的水平间隔等。但是在实际测量过程中，由于这些层高很就容易产生误差，因而在测量标准中通常缺少关于误差范围的具体信息。净高是指地基与顶层或下表面之间的垂直距离。在实际测算中，需要仔细辨别这两种概念：如果有层高，则以层高为基础测算;如果没有层高，则以净高数为基础进行测算。
2.2边长度的测量存在偏差
偏差是实际测量中普遍存在的问题。因为房屋的施工问题或建设时期过长等原因引起的墙面变形等，左右墙面或上下墙不相对称，这就表示了边长测量中出现相应的偏差。一旦发生很大的偏差，需要对实测数值作出合理的处理。可以进行多次实测或多角度测算，也可以结合实际具体情况测算和勾画房屋建筑面积。
2.3面积分摊存在问题
在测量不动产时，住宅建筑面积的分摊工作相对复杂，这也是测量工作难以开展的根源。通过测量房屋总面积，然后可以准确核算出需要分摊的实际面积，假如面积分摊比率相当合理的话，即可进行计量每户的实际建筑面积。但是，由于现代建筑所具有的多种用途，都必须按照各个家庭的具体利益实行二级或多层面积分摊。所以，在当前的不动产的测量中面积分摊仍然是比较普遍的问题。为了保证不动产测量结果准确无误，智能、高效地计算分配面积就显得尤为重要。
3不动产测量在房产管理中的积极作用
3.1法律方面
在不动产登记之前，我国对房产、地产的所有权划分，都是根据房产局所提供的房产证和土地使用证来开展相关划分工作。房产证上注明的测量面积是经过物权归属权利人申请登记，并经过详细查验的产权。产权持有人申请登记，核定的产权由国家有关部门逐户核验。房产证上绘制的房产图是产权结构的形象，反映了业主与产权、产权所有人的合法债权和社会主义法治建设。
3.2经济管理方面
测量房产的面积时，测量人员必须依靠大量精确的材料（施工图、设计图纸和交付图）及现场测量等。便于其审查清楚物业的真实情况和权属变化，物业管理和产权登记的图形文件创建和改进等，统计辖区内各类房屋与不动产的比例、数量等实际情况，这些都为房地产行业的经济发展提供了准确可靠的数据，也是理论研究的重要數据[1]。
3.3管理方面
为了跟紧我国社会主义现代化建设的步伐，保持房地产管理工作的有序开展，政府计划建设部门和房地产管理部门正在为改革进程提供可验证的准确信息。具体包括位置（房地产和传说、森林等）、所有权、版权所有者、利益相关者、使用状态、更改日志等。产权可以为城市建设提供坚实的基础，开发成果可以单独用于更好地划分土地用途和房屋建设规划上，逐步完善旧城区改造和新区开发建设规划[2]。
4现代测量技术在不动产测量中的应用分析
4.1数字化测图技术的应用
数字化测绘系统是以计算机及其软件为核心，在外部输入输出硬件的大力支持下，对地理空间以及地形数据进行采集、输入、制图、绘制、输出和管理的一种先进的测绘系统。现阶段，这一先进技术已经发展成为不动产测量中最重要的技术之一，在地籍测量中也发挥着重要作用[3]。数字测绘技术的优势在于高质量绘图的效果及员工快速收集信息、数据的能力，然后通过计算机系统对收集到的信息和数据进行分析和处理，完成图像编辑工作，最终将高精度测量结果用于房地产开发与管理中。
4.2坐标解析法的应用
在不动产实际测量中，测量过程非常复杂，包括众多数据和内容，如房屋总面积、实际可用面积、总面积、土地用途类型等，以及相应的房产所有权等。若以土地面积测量为例，那么计算的重点是封闭地形的面积，但实际上由于商业地产和房地产面积的界线选择等问题，有对实际尺寸仍有争议。目前的应用最广的方法便是坐标解析法，这一方法能够精准测量出边长，边长测量根据终点坐标完成。同时，利用评价表进行误差控制，可以有效解决相关标准中缺失区域的误差容限问题。
4.3GPS技术的应用
GPS卫星定位测量技术主要采用最先进的GPS导航功能，并具备了测量时限短、功能范围广、稳定性好等优势。但随着GPS技术的进一步应用和广泛发展，在将GPS应用于不动产测量过程中往往需要运用到RTK技术，而PTK技术则具备了操作简便的优点，并能够有效减少观测后的信息处理，从而极大地提高了测量效果。也改善了测量的运作方法，相对于传统的房产测量技术来说，克服了传统测量的缺点，大大增强了不动产测量的可信度。GPS技术一般采用数字地图作为信息源的主要标准，并进行信息数据的及时更新。目前，因我国北斗导航系统的不断完善，GPS技术已在现代不动产测量中发生了日益重大的影响。
4.4遥感测绘技术的应用
遥感技术的使用可以对地表数据进行定期和动态监测。通过将遥感技术引入到不动产测量技术中，可以有效保证测量数据的准确性，进一步扩大测量范围。在静态或动态测量对象的情况下，可以立即识别为图像。在实际不动产测量和制图工作中，遥感技术的使用主要用于采集土地利用、土地有效利用等相关信息进行房地产监测，特别是生成图像或相关数据信息，以获取特定信息。遥感技术产生的内容，依靠计算机技术进行处理和分析，将难以区分和测量的数据信息转化为易于识别、使用方便的信息。利用遥感技术确定土地利用周期规律，对比监测前后数据，生成对比数据，从而为测绘提供高分辨率的图像或数据信息，在一些偏远地区，不受外界气候条件的影响而采集数据，进而有效保证测绘结果的准确性和可靠性[4]。
4.5GIS测绘技术的应用
对于使用GIS技术的不动产测量技术，即使用地图或根据测量和处理所需地理环境空间数据的过程，使用GIS技术可以充分发挥其特点。GIS技术在不动产测量和制图工作中的应用将在GPS技术和遥感技术的发展完成后进行。换句话说，GIS技术的应用就是做外测技术的整理工作;对于区县作为一个整体，首先要建立一个单一的数据资源库，然后利用GIS技术，根据相关房地产需求进行规划和改进，对采集和映射的图形数据进行详细分析[5]。
4.6激光扫描测绘新技术的应用
3D激光扫描技术可以有效地解决传统不动产测量和制图工作涉及的户外工作量大、在困难地形无法进行有效测量等技术难题3D激光扫描技术具有精度高、采集测绘速度快、全数字化操作、操作主动性强等特点，已成为扫描测绘的排头兵。在一些地质条件较为复杂的区域，测绘人员无法正常到达的地方，或者在一些相对危险的地理条件下，3D激光扫描仪的优势就可以得到充分发挥[6]。3D激光扫描技术工作流程旨在通过测量地形和高程来改进传统地形测绘作业的工作流程，使测绘过程更容易、更自动化、更快速、更准确，有效地抵消了当前传统的不动产测绘技术的弊端。
5结语
通过上述分析得知，现代测量技术广泛应用于不动产测量领域，是提高不动产测量水平的重要途径，在一定程度上保障了测量数据结果的准确性和有效性。这就需要准确理解不动产测量的基本概念，解决不动产测量中存在的各种各样问题，充分利用现代化先进的测量技术，努力克服困难，进而为不动产测量工作贡献一份力量。
参考文献
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[4]周子渊，高璐媛，党维勤，等.无人机倾斜摄影1：500不动产测量技术在侵蚀沟监测中的应用[J].中国水土保持，2021（2）：60-62.
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[6]沈志乐.面向不动产单元的车载惯性测量系统误差抑制技术研究[D].南京：东南大学，2019.
