段然 殷俊 赵奇
摘 要：中共十九大指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这体现了党中央对全面建成小康社会的高度重视，对住房领域存在的不平衡、不充分发展的高度关切，是“以人民为中心”思想的贯彻落实。近10年来，我国房价上涨速度过快，而工资性收入增长速度相对过缓，家庭资产在房产配置比例过高，家庭负责率较高，风险过高，不利于经济和社会稳定发展。10年来，中央出台了一系列房地产调控政策，从以GDP为调控指标到“新国八条”“一房一价”“房产税”，中央总体基调从推动房地产业发展到促进房地产业健康平稳发展，这一系列政策对调控房价意义重大。该文从关于房地产的几个基本问题入手对我国调控政策进行简要分析，并提出自己的看法。
关键词：房地产 调控政策 分析
1 近10年来我国相继出台了哪些房地产调控政策或工具？这些调控政策的目标是什么
2009年12月，“国四条”的出台拉开了房地产调控的序幕。2010年“国11条”“国十条”彰显中央遏制房价过快上涨的决心。2011年，“新国八条”“限购”“限价”“限贷”3次加息、6次上调存款准备金率，二套房首付提高到60%，房价过快上涨得到有效遏制。2012年住建部支持部分城市首套房贷款利率下浮，央行两次降息、两次下调准款准备金率，大量资金流入房地产市场。2013年“新国五条”坚决抑制投机投资性住房，加快保障房建设，以房价稳定为主要调控目标。2014年“9.30房贷新政”对首套房“认贷不认房”，贷款利率下降明显，积极满足家庭住房需求。2015年“3.30房贷新政”对于使用公积金购买首套普通自住房最低首付20%，极大降低购房成本。2015年9月30日将不限购城市首套房商贷首付比例下调到25%。2016年重启限贷限购政策，调控政策转向“因城施策”去库存，房价开始下跌。2017年为房地产调控最为密集的一年，楼市全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。住建部、财政部联合印发《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》指出住房保障家庭户均租赁补贴面积不超60m2。政策利率6年内首次上调、建立购租并举住房制度、非“限购”城市房贷首付款比例最低可达20%、接入公积金异地转移接续平台。10月19日，十九大提出坚持房子是用来住的不是用来炒的。2018年到至今，重点强调“稳地价、稳房价、稳预期”“房住不炒”。
该文将近10年调控分为3个阶段。第一阶段2009—2012年，这段时期房地产调控不再过于强调市场机制的主要作用，而是要通过运用公共政策、强化住房保障形成双轨制住房供应模式，同时采取行政手段遏制房价过快上涨。这段时间调控主要目标在于保持房地产平稳较快发展，重点仍强调房地产市场的经济功能，社会功能相对落后;重点强调房子的交换价值，房子使用价值功能相对较弱。第二阶段2013—2016年，以人为本、强调公平和稳定成为房地产调控主要目标，不断强化房子的使用价值功能，加强保障性住房建设，多渠道增加居民主体收入。只是这段时间土地供求比低，政策调控变动频繁，政策执行力度不够，在保经济增长和稳定房间之间摇摆，调控指向不明，大多数城市房价上涨过快，调控政策不显著。第三阶段2017年至今，2017年各项政策的密集出台，房地产指向非常明显，房地产的功能主要定位为使用功能，坚持房子是用来住的，同时主动下调经济增长速度以适应变化，核心是“稳房价、稳地价、稳预期”，体现中央坚决遏制房价上涨的决心。
2 这些调控政策是否属于宏观调控的范畴？这些调控政策手段是否恰当，效果是否令人滿意
宏观调控是政府参与经济活动的管理，从而保障房地产市场供需平衡。房地产宏观调控的主要目标是实现总供给和总需求的平衡并解决中低收入的住房保障问题。要厘清宏观调控的边界，宏观调控在优化住房供应结构、引导合理预期、完善住房保障上面加以区分。
限贷、限购、限售、限价，货币政策、财政政策都是最常见的宏观调控政策。有人认为房地产的根本问题在于供需矛盾，限价限购在长期不能实际减少需求，应该在土地政策、保障性住房上面下功夫，而且货币超发导致大量资金进入房地产市场，限购限价政策采取行政手段遏制房价上涨也不符合市场规律，易导致市场波动。正如钮文新在《高房价关键在于土地财政，而非货币政策》一文中指出，房价问题是土地财政依赖结果，不是货币政策可以解决的，高地价构成地方政府房地产经济的恶性循环[1]。有人认为限购政策对于房价作用非常明显，要在需求端进行限购，在供给侧深化土地改革，并且土地总成本、土地供应量、土地平均价格对房价变化具有阈值效应，超出一定范围，房价变化才会趋于合理区间，当房地产价格具有粘性较高时会降低调控的有效性。巴曙松、武阳、邸超伦通过理论和实证研究得出货币政策对房价波动具有显著影响并且具有时滞性。货币政策要具有前瞻性才能适应房价变化[2]。2017年以来棚改货币化安置比例较高带来三四线城市房价过快上涨，易宪容认为棚户区改造过度金融化对房价产生较大推动作用，三四线城市房地产金融风险较大[3]。很明显货币超发和棚改政策带来部分地区房价的较快增长。
从这些政策作用效果来看，货币政策对房价促进作用明显，房价跟广义货币存量成正相关关系，要调控好房价，稳定货币存量很关键。限价、限购等政策短期作用明显，但长期来看，投机者形成理性预期，市场机制的不健全容易造成房地产业恶性发展，限价限购应该因城施策、分类指导。财政政策里面土地政策对房价起着核心作用，地方政府为了拉动地方经济发展，不顾实际情况不断提高土地交易价格和成本，不利于房地产业良性发展。调控好土地成交价格，地价房价比不宜过高，防止恶性竞争尤为重要。随着房产价格增高，普通工薪阶层买房压力极大，甚至一家人要还款一辈子，控制房价过快上涨已经不仅仅是经济问题，而是关乎社会稳定和国家长治久安的民生问题，且房地产业必须服务于实体经济，促进实体经济良性发展才是房地产业的本真。
很明显，2019年以来，房地产投资累计增长速度、房地产住宅投资累计增长速度、房地产土地购置费累计增长和房地产开发新增固定资产投资累计增长都出现很明显的下降，且趋于稳定，这和国家房地产调控政策息息相关，政府调控政策的效果在今年非常明显（图1）。2019年以来调控主体从中央转向地方，各地因城施策，调控方式也从调控交易行为向调结构转变，一二线城市房价趋于稳定，三四线城市房价出现明显下跌，房价稳定的趋势非常明显，未来出现大幅度上涨的可能性不大，第三阶段坚决遏制房价过快上涨的政策效果开始显现。
3 中国的房价越控越涨，有哪些主客观原因？其中最主要的原因是什么
中国房价越控越涨，但是不控可能涨的更多。房价涨主观原因：（1）刚性需求旺盛。大量城市家庭未能满足基本的住房需求。随着棚改项目进行，大量的棚改户需要房子容身，对住房需求旺盛，加上自身资金补助可观，但是三四线城市房子供给有限，导致房价上涨显著。一二线城市本来对人才具有天然吸引力，每年都有大量的人涌入大城市，对住房需求旺盛。（2）房产价格粘性。根据经济学理论我们知道价格短期内具有粘性，价格在短期内变化不明显。房价在短期内同样具有惯性，不容易下跌。根据相关预测不考虑政策和不可抗力的情况下，房价还会继续上涨，房价上涨趋势短期内难以逆转。（3）土地成本较高。土地掌握在政府手中，具有稀缺性。商品房市场有利可图必定推高土地成本，而土地成本的增加又推高房价的上涨，如此加剧房价的上涨。（4）信息不对称。商品房市场缺乏有公信力、反馈迅速、方便及时的信息发布平台，加上中介机构等各类利益相关群体，导致购房者处于弱势地位，不能及时获取准确信息。凭借信息垄断优势，开发商和中介机构能给所售房子部分调节空间，有的可能会收取茶水费。房价上涨客观原因：（1）货币超发。根据货币政策的传导机制，我们知道货币发行数量多会导致货币贬值，价格上涨。价格上涨又需要更多货币。过去20年，中国货币基本处于超发状态[4]。依据货币传导机制理论，货币超发一方面能促进经济的发展，另一方面拉动物价上升和购买力的下降。这正是当前我国面临的困境，很多家庭负债率过高，在住房投资资产配置比例太高。同时超发的货币大量流入房地产市场拉动房价持续升高。（2）投资需求增加。工业化的快速发展必然要求房价上涨来配合，经济的腾飞带来了财富的积累，而积累的大量资金又需要找到资金的投资渠道。当前火爆的房地产业和每况愈下的实体经济形成鲜明对比。推动房价上涨的不是住房需求，而是投资需求，投资需求是推动房价上涨的主要因素。李岩《住房投资需求对房价变动贡献的测度》一文用实证数据回归分析发现“住房具有明显的投资属性[5]”，住房投资需求导致房价剧烈波动，房价上涨较快时促使房价上涨更快，房价下降时促使房价下降更多。从经济学层面讲，投资增加会导致需求曲线外移，房子缺乏弹性，在平衡点时，价格上涨更多;投资减少时需求曲线内移，在平衡点时，价格下降更多。
4 中国房市问题的出路在哪？政府应该持什么样的政策手段？
我国房市需要警惕系统性风险发生，防止房价的大起大落，要注重房子的使用价值，坚持房子是用来住的定位。政府应该在以下方面做出努力：（1）严格土地规划和管理。土地财政是中央政府、地方政府推动房价上涨的幕后推手。政府一方面需要依靠房地产带动经济的发展和财政收入的增加，同时不得不面对民众支付能力滞后等民生问题。地方政府要端正认识，淡化GDP考核，注重长期机制。（2）深化财税改革。加快推出房产税，减少房屋空置率和投机行为，利用财政政策引导房价合理定价，合理引导消费和投资，保证租赁市场稳定。（3）健全房地产业抗风险机制。完善房地产业金融体系，增强金融服务实体经济的能力，提高房地产业自身抗风险能力和竞争力，健全房地产价格调控机制。（4）改善产业结构。推动产业结构升级优化，加快创新型国家建设，推动资金流向附加值高、经济效益好的行业，推进供给侧结构性改革，增强实体经济实力。
参考文献
[1] 钮文新.高房价关键在于土地财政，而非货币政策[J].中国经济周刊，2016（43）：83.
[2] 巴曙松，武阳，邸超伦.货币政策冲击与房价波动：基于 PVAR模型的量化分析[J].未来与发展，2019，43（1）：72-81.
[3] 易宪容.棚改货币化安置为何会推高房价？[N].金融投资报，2018-07-14（6）.
[4] 任泽平，甘源.我国近20年货币发放量与资产价格比较研究[J].发展研究，2019（2）：4-9.
[5] 李巖.住房投资需求对房价变动贡献的测度[D].山西财经大学，2017.
